Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 536c BGB – Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter.

Gesetzestext

(1) ¹Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. ²Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.

(2) ¹Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. ²Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,

1.	die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,
2.	nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder
3.	ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.

A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich.

Rn 1

§ 536c wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und regelt die Mängelanzeigepflicht des Mieters. Die Vorschrift entspricht § 545 aF. Folgen der unterlassenen Mängelanzeige sind ein Schadensersatzanspruch des Vermieters (II 1) sowie Ausschlusstatbestände zum Nachteil des Mieters (II 2). Nach dem Gesetzeszweck ist § 536c Ausfluss der Obhutspflicht des Mieters für die überlassene Mietsache (§ 241 II) mit dem Inhalt sicherzustellen, dass diese nicht über den vertragsgemäßen Gebrauch iSv § 538 hinaus abgenutzt, beschädigt oder anderweitig beeinträchtigt wird (vgl BGH NJW-RR 19, 1225; NJW-RR 17, 329). Der Mieter hat deshalb zB Sicherungsmaßnahmen gegen Witterungseinflüsse bzw Eingriffe Dritter zu treffen (sorgfältiges Schließen von Fenstern und Türen). Bei Verletzung der Obhutspflicht schuldet der Mieter Schadensersatz gem §§ 280, 241 II (BGH NJW-RR 19, 1225 [BGH 21.08.2019 - VIII ZR 263/17]; NJW-RR 17, 329 [BGH 14.12.2016 - VIII ZR 49/16]). Da der Vermieter den Zustand der Mietsache während der Überlassung nicht überblicken kann, folgt aus der Obhutpflicht eine Anzeigepflicht für auftretende Mängel, deren Folgen in § 536c bestimmt sind. § 536c gilt daher für die Dauer der Überlassung.

Rn 2

Als Teil des allgemeinen Mietrechts gilt § 536c für sämtliche Mietverhältnisse und über § 581 II auch für Pachtverhältnisse. Eine Übergangsregelung existiert nicht.

B. Mängelanzeigepflicht gem § 536c I.

Rn 3

Der Mieter ist verpflichtet, Sach- oder Rechtsmängel (I 2) unverzüglich nach Kenntniserlangung dem Vermieter anzuzeigen. Gleiches gilt nach der offenen Gesetzesformulierung für erkennbar in Erscheinung getretene Mängel, die dem Mieter infolge grober Fahrlässigkeit nicht bekannt sind (BGH NJW-RR 02, 515 [BGH 14.11.2001 - XII ZR 142/99]) und für erkennbare konkrete Gefahren. Die Anzeigepflicht umfasst auch unerhebliche Mängel, da § 536c I im Unterschied zu § 536 I 3 keine Differenzierung enthält. Die Anzeige ist eine gem § 130 analog empfangsbedürftige Wissenserklärung. Sie muss unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 I) erfolgen. Ein fahrlässiges Untätigbleiben seiner Gehilfen muss sich der Mieter gem § 278 zurechnen lassen (MüKo/Häublein § 536c Rz 9). Eine Abbedingung des Verschuldenskriteriums in AGB ist unwirksam (offengelassen BGH NJW 93, 1061).

Rn 4

Nach dem Gesetzeszweck besteht keine Anzeigepflicht, wenn der Vermieter bzw sein Vertreter (§ 166), zB Hausverwaltung, vom Mangel bzw der zugrunde liegenden Gefahrenlage Kenntnis hat (Ddorf ZMR 09, 114: Wasseransammlungen auf Flachdach) bzw infolge grober Fahrlässigkeit nicht hat (BGH NJW-RR 02, 515) oder sich kurzfristig von dem Zustand der Mietsache selbst Kenntnis verschaffen kann (vgl BGH NJW 63, 1449). Gleiches gilt, wenn die Beseitigung des Mangels ohnehin unmöglich ist (BGH NJW-RR 99, 845). Wurde ein Mangel nur unzureichend beseitigt, lebt die Anzeigepflicht nach ihrem Sinn und Zweck wieder auf (Ddorf ZMR 91, 24). Die Beweislast richtet sich danach, ob der Mieter Mängelrechte gem II 2 oder der Vermieter Schadensersatzansprüche aufgrund unterlassener Anzeige nach II 1 geltend macht: Im ersteren Fall obliegt dem Mieter der Beweis für die rechtzeitige Übermittlung der Anzeige an den Vermieter (Koblenz, NJW-RR 13, 1041 [OLG Koblenz 17.01.2013 - 5 U 983/12]; vgl BGH NJW-RR 02, 515 [BGH 14.11.2001 - XII ZR 142/99]). Ebenso hat der Mieter hier eine anderweitig erlangte Kenntnis des Vermieters zu beweisen (Ddorf ZMR 87, 376). Im zweiten Fall (also bei SE-Ansprüchen des Vermieters) trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht durch den Mieter (BGH NJW 13, 1299 [BGH 05.12.2012 - VIII ZR 74/12]).

C. Rechtsfolgen unterlassener rechtzeitiger Anzeige gem § 536c II.

Rn 5

Gem II 1 ist der Mieter zur Erstattung aller Schäden verpflichtet, die der Vermieter bei rechtzeitiger Anzeige hätte abwenden oder jedenfalls vermindern können (BGH NJW 87, 1072 [BGH 17.12.1986 - VIII ZR 279/85]). Der Anspruch unterliegt der kurzen Verjährung aus § 548 I. Gem II 2 sind ferner die Minderung nach § 536 (Nr 1), der Schadensersatzanspruch aus § 536a I (Nr 2) und das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne vorherige Abhilfefrist gem § 543 III 1 ausgeschlossen (Nr 3), sofern der Vermieter aufgrund der nicht rechtzeitigen Anzeige eine ihm andernfalls möglich gewesene Abhilfe nicht schaffen konnte. Zudem ...