Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte.

Gesetzestext

(1) ¹Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. ²Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

A. Anwendungsbereich und Normzweck.

Rn 1

§ 540 I regelt allgemein die Erlaubnis für jede Form des selbstständigen (Mit-)Gebrauchs der Mietsache durch einen Dritten (vgl N. Fischer, 10 Jahre MietRRefG, S 246 ff, Emmerich JuS 15, 171 [BGH 11.06.2014 - VIII ZR 349/13], AG Mitte WuM 22, 273; Ausnahme: Gefälligkeitsverhältnis und Person, deren Mitnutzung zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt, vgl Rn 6 ff und § 885 II ZPO); Untervermietung ist nur einer von mehreren denkbaren Anlässen. § 540 I schützt den Vermieter vor aufgedrängten anderen Nutzern als dem Vertragspartner/Mieter (Hamm NJW 82, 2876; LG Berlin ZMR 18, 668). Ein formularvertraglicher Ausschluss des § 540 I 2 verstößt selbst im Gewerbemietrecht gegen § 307 (BGH NJW 95, 2034 [BGH 24.05.1995 - XII ZR 172/94]; vgl aber Köhn NZM 07, 349). Abgrenzung: Sofern ein Mieter über die Internetplattformen Dritten unentgeltlich einen Übernachtungsplatz in seiner Wohnung zur Verfügung stellt, liegt noch keine Gebrauchsüberlassung vor (LG Lübeck ZMR 21, 394).

B. Fallgruppen der Gebrauchsüberlassung an Dritte.

I. Untermiete.

Rn 2

§ 540 I 1 zeigt, dass die Untermiete (Drasdo WuM 19, 1) der wichtigste Fall der selbstständigen Gebrauchsüberlassung – zumindest ein einzelner Raum (zur Untervermietung bei Einzimmerwohnungen vgl Bieber jurisPR-MietR 16/2022 Anm 1 zu LG Berlin ZMR 22, 640, str) muss zur alleinigen Benutzung überlassen worden sein – des Mietobjekts an einen Dritten ist (vgl Pauly ZMR 15, 838). Der Untermietvertrag ist ein normaler Mietvertrag iSd §§ 535 f. Seine Wirksamkeit zwischen den Vertragsparteien hängt nicht von der Genehmigung des Hauptvermieters/Eigentümers ab. Die vom Untermieter zu zahlende Miete muss sich auch nicht mit der Miete des Hauptmieters decken. Stehen dem Untermieter nach seinem Vertrag mehr Rechte zu als dem Hauptmieter, kann der Hauptvermieter gegen den Untermieter Rechte aus § 1004 geltend machen, bei deren Durchsetzung wiederum dem Untermieter Minderungs- oder Schadensersatzansprüche ggü dem Hauptmieter zustehen; ggf kann er das Untermietverhältnis auch fristlos aus wichtigem Grund kündigen (§ 543 II Nr 1).

Rn 3

Ein Gleichlauf zwischen Untermietvertrag und Hauptmietvertrag kann auch nicht durch eine auflösende Bedingung erreicht werden, soweit § 572 II – insb bei Wohnraummietverhältnissen – eine für den Mieter nachteilige Regelung dieses Inhalts verbietet. Im Gewerberaummietrecht (§ 578) wäre eine derartige Koppelung der Mietverhältnisse allerdings möglich. Außerhalb des Anwendungsbereichs von § 565 stehen dem Untermieter bei kollusivem Zusammenwirken zur Aufhebung des Hauptmietvertrages zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter allenfalls die Rechte aus § 242 (unzulässige Rechtsausübung) zur Seite.

II. Andere Formen der selbstständigen Gebrauchsüberlassung.

Rn 4

Hierzu zählen alle auf Dauer angelegten Überlassungen des Mietobjekts an einen Dritten oder zumindest die partielle Überlassung zum selbstständigen Mit- und Mietgebrauch (LG Berlin ZMR 18, 930). Zur entgeltlichen Überlassung einer zuvor über ›airbnb‹ angebotenen Mietwohnung an Touristen vgl LG Berlin ZMR 15, 303. Rechtlich fällt unter die Gesamtüberlassung auch die echte Leihe, die über eine Gefälligkeit hinausgehen muss. Erlaubnispflichtig ist insb ein Wohnungstausch, die Übergabe angemieteter Gewerberäume an den Erwerber des Handelsgeschäfts, ebenso die Aufnahme eines Gesellschafters unter Fortführung des Betriebs als GbR (BGH ZMR 01, 702).

III. Unselbstständiger Mitgebrauch.

Rn 5

Es geht nur um eine Teilüberlassung (Hamm ZMR 83, 8). Erfasst sind hierdurch die Fälle, in denen der Hauptmieter als Gebrauchsberechtigter neben dem neu hinzugekommenen Dritten gleichzeitig weiterhin das Mietobjekt nutzt. Als Dritte kommen hier nur Personen in Betracht, deren Gebrauchsrecht vertraglich abgesichert ist und die zB im Wohnraummietrecht innerhalb des Mietobjekts einen selbstständigen Haushalt führen können und wollen.

IV. 1. Sonderfall: Aufnahme von Angehörigen.

Rn 6

Innerhalb der Grenzen bis zur Überlegung einer Wohnung ist der Mieter berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters nächste Angehörige und Bedienstete als Teil seines Haushalts in die Wohnung aufzunehmen. Dies fällt noch unter den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts (vgl Staud/Emmerich § 540 Rz 3). Eine vollständige Übergabe der Wohnung an Angehörige ist unzulässig und rechtfertigt ggf eine Vermieterkündigung (LG Berlin ZMR 18, 668, AG Mitte (Berlin) GE 17, 422, AG/LG Hambg ZMR 05, 297 f). Zu diesem privilegierten Personenkreis zählen Ehegatten (zur ›Ehewohnung‹ BGH ZMR 13, 868), Lebenspartner nach dem LPartG, Kinder (LG Potsdam WuM 12, 612) einschließlich Stiefkinder zT auch Enkelkinder. Nach BayObLG ZM...