Gesetzestext
(1) 1Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. 2Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.
(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich.
Rn 1
§ 547 wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und entspricht inhaltlich § 557a aF. Eine Übergangsregelung existiert daher nicht. § 547 gilt für alle Mietverhältnisse und ist über § 581 II auf Pachtverträge anwendbar (BGH NJW 00, 2987 [BGH 17.05.2000 - XII ZR 344/97]). Sinn und Zweck des § 547 ist der Schutz des Mieters vor dem Verlust der im Voraus geleisteten Miete. Die Ansprüche aus § 547 sind wie jeder andere Anspruch abtretbar, zB an den Nachmieter.
B. Abweichende Vereinbarungen.
Rn 2
Gem II sind abw Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnraummieters unzulässig. Außerhalb der Wohnraummiete unterliegen formularmäßige Abweichungen der Inhaltskontrolle durch § 307 – sofern ausnahmsweise der Mieter nicht Unternehmer ist, auch nach § 309 Nr 6. Eine Bestimmung, wonach der Rückerstattungsanspruch aus § 547 bei einer vom Mieter zu vertretenden Vertragsbeendigung entfällt, ist als Vertragstrafeversprechen anzusehen mit der Folge, dass eine Herabsetzung der Vertragsstrafe in Betracht kommt, wenn der Mieter nicht Kaufmann ist (BGH WM 68, 799). Bei Wohnraummiete ist ein Vertragsstrafeversprechen zugunsten des Vermieters ohnehin nach § 555 unwirksam.
C. Rückerstattungsanspruch gem § 547 I 1.
I. Tatbestand.
1. Beendigung des Mietverhältnisses.
Rn 3
Unter § 547 fällt jede Beendigung des Mietverhältnisses; s hierzu die Aufzählung unter § 545 Rn 3.
2. Mietvorauszahlungen.
Rn 4
Erfasst sind nach Mietende geleistete Mietvorauszahlungen, die nach dem Normzweck (vgl Rn 1) der vertraglichen Vereinbarung entspr müssen (vgl Bub/Treier V B Rz 443), andernfalls greift nur Bereicherungshaftung gem § 812 (BGH NJW-RR 10, 86 [BGH 16.09.2009 - XII ZR 71/07]). Als Schutzbestimmung zugunsten des Mieters beinhaltet § 547 einen weiten Mietbegriff: zur Miete gehört hier jede Zahlung, die als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung erfolgt (BGH NJW 00, 2987) – bspw Betriebskosten, abwohnbare Baukostenzuschüsse (BGH NJW 71, 1658; München ZMR 94, 15; zur Begriffsdefinition s Dresd IMR 15, 156), Finanzierungskostenbeitrag bei Pachtverhältnis (München NJW-RR 93, 655 [OLG München 09.12.1992 - 7 U 4858/92]); rückzahlbare Mieterdarlehen (BGH NJW 70, 1124 [BGH 11.03.1970 - VIII ZR 96/68]); im Einzelfall Aufwendungsersatz (BGH NJW 70, 2289 [BGH 21.10.1970 - VIII ZR 63/69]); Nachlass auf den Grundstückskaufpreis, durch den sich die Pacht für das anschließend durch den Verkäufer gepachtete Grundstück ermäßigt (BGH NJW 00, 2987 [BGH 17.05.2000 - XII ZR 344/97]); nicht dagegen ein Darlehen, das ohne hinreichenden Bezug zur Miete gewährt wurde. Verlorene Baukostenzuschüsse außerhalb der Wohnungsmiete sind nur nach den §§ 812 ff zurückzuerstatten (BGH NJW 78, 1483 [BGH 26.04.1978 - VIII ZR 236/76]). Die Beweislast für die Beendigung des Mietverhältnisses und vereinbarungsgemäß geleistete Mietvorauszahlungen trägt der Mieter.
II. Einwendungen und Einreden: Fälligkeit, Verjährung.
Rn 5
Der Anspruch ist fällig bei Beendigung des Mietverhältnisses (Grüneberg/Weidenkaff § 547 Rz 3). Es gilt die dreijährige Regelverjährung ab Kenntnis gem §§ 195, 199, die kurze Verjährungsfrist aus § 548 greift nicht (Erman/Jendrek § 547 Rz 13). Dies gilt auch für Aufwendungsersatzansprüche, die lediglich nach dem Mietvertrag wie Mietvorauszahlungen behandelt werden sollen (BGH NJW 70, 2289 [BGH 21.10.1970 - VIII ZR 63/69]).
III. Rechtsfolge: Rückerstattung der Miete zuzüglich Zinsen.
Rn 6
Der Anspruch ist auf die Rückerstattung der im Voraus geleisteten Miete gerichtet; ob der Vermieter diese zwischenzeitlich verbraucht hat, ist hier im Gegensatz zu I 2 unerheblich. Die Höhe der ab Empfang der Vorauszahlungen zu leistenden Zinsen bemisst sich nach dem gesetzlichen Zinssatz aus § 246 (Erman/Jendrek § 547 Rz 4). Bei Veräußerung der Mietsache hat der Mieter, wenn die Vorauszahlung ggü dem Erwerber nicht gem §§ 566b, 566c wirksam ist, einen Ersatzanspruch gegen den (ursprünglichen) Vermieter.
D. Rückerstattungsanspruch gem §§ 547 I 2, 818 f.
I. Tatbestand.
Rn 7
Auch der Rückerstattungsanspruch aus I 2 ist vertraglicher Natur, bei der Verweisung auf das Bereicherungsrecht handelt es sich also um eine Rechtsfolgeverweisung (BGH NJW 70, 2289 [BGH 21.10.1970 - VIII ZR 63/69]). Tatbestandlich ist neben der Beendigung des Mietverhältnisses und der im Voraus geleisteten Miete Voraussetzung, dass der Vermieter die Vertragsbeendigung nicht zu vertreten hat. Dies ist bspw der Fall bei Beendigung des Mietverhältnisses durch Eintritt einer auflösenden Bedingung; durch Zeitablauf, auch wenn der Vermieter eine Verlängerungsoption nicht ausgeübt hat, da eine Option gerade keine Pflicht zur Vertragsverlängerung begründet; durch berechtigte außerordentliche Vermieterkündigung (Staud/Rolfs § 547 Rz 16); durch ordentliche Kündigung (Erman/Jendrek § 547 Rz 9); durch Kündigung des Erstehers iRd Zwangsversteigerung gem § 57a ZVG (Erman/J...
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