Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften

Gesetzestext

(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt.

(2) Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über

1.	Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
2.	Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
3.	Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

(3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 557 bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht.

A. Grundsätzliches; Übergangsregelung.

Rn 1

§ 549 wurde durch das MRRG eingefügt und ist seit 1.9.01 in Kraft. I ist neu, die II u III entsprechen mit einigen Änderungen § 10 III MHG, §§ 564b VII aF, 564a III aF und 556a VIII aF. Eine Übergangsregelung zur Kündigung von Ferienwohnungen enthält Art 229 § 3 II EGBGB bis 31.8.06. I hat Klarstellungsfunktion, die II u III normieren die Mietverhältnisse, in denen der Mieterschutz ggü Mieterhöhungen und bei Beendigung beschränkt bzw ausgeschlossen ist. Im Unterschied zu den Fällen in III ist bei den in II genannten Mietverhältnissen auch die Sozialklausel (§§ 574–574c) ausgeschlossen. Die §§ 549–577a gelten nicht nur für Wohnraum, sondern über §§ 578, 578a I, III 2 und § 579 II auch in erheblichem Umfang für Mietverhältnisse über Grundstücke und andere Räume. Für Pachtverhältnisse sind die §§ 549–577a über § 581 II ebenfalls anwendbar.

B. Wohnraummiete gem § 549 I.

Rn 2

Nach I gelten die §§ 549–574a für alle Wohnraummietverhältnisse, sofern nicht besondere Vorschriften, inbes die Ausnahmetatbestände der II u III greifen. Bei der Einordnung kommt es nicht auf die gewählte Vertragsbezeichnung als ›Wohnraummietvertrag‹, sondern auf den vertraglichen Nutzungszweck an (BGH NJW 20, 331). Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (BGH aaO). Erfolgt die Vermietung zu Zwecken, die keinen unmittelbaren Wohnraumcharakter haben, ist hingegen allgemeines Mietrecht einschlägig. Keine Wohnraummiete liegt deshalb vor bei Mietvertrag durch Gemeinde, um in den angemieteten Räumen Flüchtlinge unterzubringen (BGH NJW 20, 331 [BGH 23.10.2019 - XII ZR 125/18]). Zur Wohnraummiete zählt auch das Untermietverhältnis. Bei der Zwischenmiete zur gewerblichen Weitervermietung als Wohnraum gelten die §§ 549 ff im Verhältnis Vermieter und Zwischenmieter nicht (für Betreiber von Wohnheim BGH NJW 07, 211, 212 [BGH 25.10.2006 - VIII ZR 251/05]). Der (End)Mieter kann sich dagegen auch hier ggü dem Vermieter auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen (BVerfG NJW 91, 2272 [BVerfG 11.06.1991 - 1 BvR 538/90]). Im Zwischenmietverhältnis gelten die §§ 535–548 sowie die Regelungen der Gewerberaummiete. Umstände, die den (End)Mieter zur Minderung berechtigen, stellen idR auch im Zwischenmietverhältnis Mängel dar (BGH ZMR 05, 101). Ein Mischmietverhältnis, bei dem einzelne Räume zur gewerblichen Nutzung und andere Räume als Wohnraum vermietet sind, ist im Zweifel als Wohnraummiete anzusehen, wenn ein einheitlicher Mietvertrag vorliegt und die gewerbliche Nutzung nicht überwiegt (BGH NJW 14, 2864). Vgl zu separatem Stellplatzmietvertrag BGH ZMR 22, 625. Entscheidend ist allein der Vertragszweck: Ob der Mieter die Mietwohnung nach Vertragsschluss auch tatsächlich nutzt oder vertragswidrig einen Gewerbebetrieb ausübt, ist unbeachtlich (BGH NJW-RR 21, 329 [BGH 13.01.2021 - VIII ZR 66/19]; NZM 11, 151 [BGH 08.12.2010 - VIII ZR 93/10]). Erfolgt die Vermietung lt Mietvertrag als ›Wohnung zu Wohnzwecken‹ und verweist der Mietvertrag auf die Kündigungsgründe sowie -fristen im Wohnraummietrecht, so sind die Regelungen des Wohnraummietrechts anzuwenden (LG Berlin IMR 21, 389). Beim Heimvertrag kommt es, soweit nicht das HeimG eingreift, auf den Vertragsschwerpunkt an. Überwiegt wie regelmäßig der Wohnzweck ggü den sonstigen Heimleistungen, gelten die §§ 549 ff (BGH NJW 79, 1288 [BGH 21.02.1979 - VIII ZR 88/78]). Bei der Beurteilung kommt es nicht auf die Höhe der jeweiligen Entgelte, sondern die tatsächliche konkrete Ausgestaltung der Vertragspflichten an (vgl Karlsr MDR 88, 316).

C. Ausnahmen vom Mieterschutz gem § 549 II.

I. Vorübergehender Gebrauch iSd Nr 1.

Rn 3

Der Vertragszweck zum Gebrauch nur für einen kurzen, absehb...