Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556a BGB – Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten.

Gesetzestext

(1) ¹Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. ²Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

(2) ¹Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. ²Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. ³Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

(3) ¹Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. ²Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Grundsätzliches.

I. Gesetzesgeschichte und Anwendungsbereich.

Rn 1

§ 556a ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden; II hatte ein Vorbild in § 4 V Nr 1 MHG. III (dazu Rn 36 ff) wurde mWv 1.12.20 durch das WEMoG v 16.10.20 (BGBl I 2187) angefügt. § 556a gilt für Mietverträge über Wohnraum – auch für solche, die vor dem 1.9.01 geschlossen worden sind (BGH NJW 12, 226 [BGH 21.09.2011 - VIII ZR 97/11] Rz 16). Für preisgebundenen Wohnraum sind §§ 20 ff NMV 1970 oder entspr landesrechtliche Vorschriften vorrangig. Eine analoge Anwendung auf Mietverträge über Nichtwohnraum scheidet aus. Bei Mietverträgen über Gewerberaum gilt grds im Rahmen der §§ 134, 138, 242, 305 ff Vertragsfreiheit. Haben die Parteien keinen Umlageschlüssel vereinbart, gilt § 556a I 1.

II. Leerstehende Räume/Wohnungen/Flächen.

1. Grundsatz.

Rn 2

Sind Räume/Wohnungen/Flächen nicht vermietet, muss der Vermieter – da er das Vermietungsrisiko trägt (BGH NJW 10, 3645 [BGH 06.10.2010 - VIII ZR 183/09] Rz 23; 06, 2771 Rz 13) – die auf diese Räume/Wohnungen/Flächen entfallenden Betriebskosten tragen – egal, um welchen Umlageschlüssel es geht (BGH NJW 06, 2771 [BGH 31.05.2006 - VIII ZR 159/05] Rz 13; 03, 2902 unter 2 b).

2. Anspruch des Vermieters.

Rn 3

Der Vermieter hat grds keinen Anspruch, dass leerstehende Räume/Wohnungen/Flächen zu seinen Gunsten aus der Umlegung bestimmter Betriebskosten ausgenommen werden. Nur im Einzelfall kann er nach §§ 242, 313 die Zustimmung zu einer Änderung des vereinbarten Flächenschlüssels dahin gehend verlangen, dass die Flächen leerstehender Wohnungen in die Umlegung bestimmter – insb verbrauchsabhängiger – Betriebskosten nicht einbezogen werden (s.a. BGH NJW 06, 2771 [BGH 31.05.2006 - VIII ZR 159/05] Rz 15). Dabei ist zu beachten, dass es der Vermieter in der Hand hat, eine Kostenbeteiligung leerstehender Wohnungen, in denen ein Verbrauch nicht stattfindet, durch den Einbau von Wasseruhren und eine verbrauchsabhängige Umlegung dieser Betriebskosten nach Verbrauch/Verursachung zu vermeiden (BGH NJW 10, 3645 [BGH 06.10.2010 - VIII ZR 183/09] Rz 24; 06, 2771 Rz 17).

3. Anspruch des Mieters.

Rn 4

Wenn Dauer und Umfang des Leerstandes unter Berücksichtigung der Höhe der verbrauchsunabhängigen Kostenbestandteile eine für die Mieter nicht mehr hinnehmbare Mehrbelastung ergeben, ist der Vermieter nach §§ 242, 313 verpflichtet, diesem Umstand durch eine Änderung der Umlageschlüssel Rechnung zu tragen (zur HeizkostenV s BGH ZMR 15, 284 Rz 24) oder den Mietern in anderer Weise einen finanziellen Ausgleich zu verschaffen (BGH NJW 10, 3645 [BGH 06.10.2010 - VIII ZR 183/09] Rz 25). Wann es so liegt, ist eine vom Tatrichter aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalls (insb: Umfang und Dauer des Leerstandes und Höhe der streitigen Kosten) zu entscheidende Frage (BGH NZM 13, 264 Rz 1). So kann es in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen und auf diese Weise eine Beteiligung des Vermieters an den Leerstandskosten zu erreichen; dies dürfte sich insb für Kosten anbieten, deren Höhe nicht von der Anzahl der zu betrachtenden Personen abhängt (Entwässerung, Gemeinschaftsantenne, Müllgebühren nach Fixkosten). Bei Wasserkosten ist auch eine Aufteilung nach Grundkosten und Verbrauchskosten denkbar, so dass der Vermieter im Hinblick auf den Leerstand nur mit einem Teil der Grundkosten belastet wird (BGH NZM 13, 264 [BGH 08.01.2013 - VIII ZR 180/12] Rz 1). Ferner mag es – insb bei geringfügigem Leerstand – im Einzelfall auch angemessen sein, von einer Berücksichtigung ganz abzusehen.

B. Festlegung der Umlageschlüssel.

I. Vertrag.

Rn 5

Die Mietvertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften iRd §§ 305 ff – ausdrücklich oder schlüssig – in den Grenzen der §§ 134, 138, 242 vertraglich bestimmen, nach welchem Umlageschlüssel die jeweiligen Betriebskost...