Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 576a BGB – Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen.

Gesetzestext

(1) Bei der Anwendung der §§ 574 bis 574c auf Werkmietwohnungen sind auch die Belange des Dienstberechtigten zu berücksichtigen.

(2) Die §§ 574 bis 574c gelten nicht, wenn

1.	der Vermieter nach § 576 Abs. 1 Nr. 2 gekündigt hat;
2.	der Mieter das Dienstverhältnis gelöst hat, ohne dass ihm von dem Dienstberechtigten gesetzlich begründeter Anlass dazu gegeben war, oder der Mieter durch sein Verhalten dem Dienstberechtigten gesetzlich begründeten Anlass zur Auflösung des Dienstverhältnisses gegeben hat.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Überblick, Normzweck.

Rn 1

§ 576a reduziert bei einer gewöhnlichen (sonst Rn 4) Werkmietwohnung (Leonhard AnwZert MietR 5/22 Anm 1) den Mieterschutz, den die Sozialklausel der §§ 574 ff regelt (Bruns NZM 14, 543). Damit sollen die überwiegenden Interessen des nicht notwendig mit dem Dienstberechtigten identischen Vermieters an der Neubelegung der Werkdienstwohnung ungeschmälert durch die Sozialklausel zur Geltung kommen.

B. Anwendungsbereich.

Rn 2

Die Regelung des § 576a gilt auch für ordentliche Kündigungen einer Werkmietwohnung während des laufenden Dienst- bzw Arbeitsverhältnisses, wenn das Mietverhältnis bereits länger als 10 Jahre (vgl § 576 I Nr 1) dauert, der Vermieter nach Tod des Mieters von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht gem § 563 IV Gebrauch macht und bei Ablauf eines befristeten Altmietverhältnisses mit Fortdauer des Arbeitsverhältnisses. Keine Anwendung findet § 576a bei qualifizierten Zeitmietverträgen (§ 575) und bei Wohnungen nach § 549 II.

C. Einschränkung der Sozialklausel, § 576a I.

Rn 3

Zur Interessenabwägung: Bei werks eigenen Mietwohnungen sind die Interessen des Kündigenden (Vermieter = Arbeitgeber), bei werks fremden Werkmietwohnungen sind Interessen des Vermieters und des personenverschiedenen belegungsberechtigten Arbeitgebers/Dienstberechtigten zu berücksichtigen.

D. Ausschluss der Sozialklausel, 576a.

I. Funktionsgebundene Werkmietwohnung, § 576a II Nr 1.

Rn 4

Widerspruchsrecht ist nicht gegeben (Bruns NZM 14, 543 u NZM 19, 761), wenn gestützt auf § 576 I Nr 2 mit verkürzter Frist das Mietverhältnis gekündigt und die Kündigung zugleich auf Betriebsbedarf des Dienstberechtigten gestützt wurde. Kündigt dagegen der Vermieter die funktionsgebundene Werkmietwohnung mit der ordentlichen Frist des § 573c wird das Widerspruchsrecht des Mieters nicht beeinträchtigt, wobei ohne Bedeutung ist, ob der Vermieter auch über das Sonderkündigungsrecht in verkürzter Frist hätte kündigen können.

II. Vom Mieter zu vertretende Beendigung des Dienstverhältnisses, § 576a II Nr 2.

Rn 5

1. Alt: Der Mieter kann sich nicht auf die Sozialklausel berufen, wenn er das Dienstverhältnis selbst grundlos aufgelöst oder zur Auflösung des Dienstverhältnisses begründeten Anlass gegeben hat. Der Gesetzgeber hat hier bewusst den weiten Begriff der ›Auflösung‹ gewählt, sodass es nicht formell darauf ankommt, wer das Mietverhältnis gekündigt hat oder ob es einvernehmlich aufgelöst bzw aufgehoben wurde. Hat der Mieter das Dienstverhältnis aus wichtigem Grund gem § 626 fristlos gekündigt, kann er sich auch weiterhin auf Sozialklausel berufen, wenn der Vermieter rechtswidrig und schuldhaft gehandelt hat.

Rn 6

2. Alt: Der Mieter kann sich auf die Härteklausel nicht stützen, wenn der Dienstberechtigte seinerseits das Mietverhältnis aus einem Grund aufgelöst hat, den wiederum der Mieter weitgehend allein zu vertreten hat. Ausreichend ist, dass minderschweres schuldhaftes Verhalten des Mieters gegeben ist, das die Kündigung als sozial gerechtfertigt erscheinen lässt. Abw Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters, § 576a III, sind unwirksam.