Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 656d BGB – Vereinbarungen über die Maklerkosten.

Gesetzestext

(1) ¹Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. ²Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

A. Überblick.

Rn 1

Die Norm dient der Geltung des Halbteilungsgrundsatzes auch in den Fällen, in denen die beteiligten Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus Vereinbarungen zur anteiligen Übernahme der Maklerkosten durch die Partei treffen, die in keinem Vertragsverhältnis zu dem Makler steht. Dies betrifft sowohl Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrages untereinander, aus denen sich ein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch des Maklers ergibt (zB Vertrag zugunsten Dritter, Erfüllungsübernahme, Freistellung) als auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei, die nicht sein Vertragspartner ist (zB Schuldübernahme). Der Vertragspartner des Maklers muss zur Zahlung einer Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben, sodass sich die andere Partei allenfalls zur Begleichung der hälftigen Gesamtkosten verpflichten kann. Es handelt sich um zwingendes Recht. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Unklare Angaben in der Werbung können Verstöße gg die Marktverhaltensregelungen sein. Nach I 2 wird der Anspruch aus der Vereinbarung erst fällig, wenn nachgewiesen wird, dass der ursprüngliche Vertragspartner des Maklers seinen Provisionsanteil erbracht hat.

B. Vereinbarung.

Rn 2

Vereinbarungen iSd § 656d I können iR eines Vertrags zugunsten Dritter oder einer Erfüllungsübernahme sowie einer Freistellung getroffen werden. Zum anderen sind auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei, die nicht sein Vertragspartner ist, zulässig, wie etwa im Wege der Schuldübernahme. Ein Schuldbeitritt der nicht am Maklervertrag beteiligten Partei kommt dagegen nicht in Betracht, weil dieser zur Entstehung einer Gesamtschuld führt. Der Makler soll gerade nicht in die Lage versetzt werden, von einer anderen Partei als seinem Vertragspartner die Maklerprovision in voller Höhe (§ 421 S 1) verlangen zu können. Ähnlich wie iRd § 656c wirkt sich zum Schutz vor Umgehungen eine nachträgliche Herabsetzung oder ein Wegfall des Provisionsanspruchs gegen den Vertragspartner auch zugunsten der anderen Partei aus (§ 656d Abs 2).

C. Fälligkeit.

Rn 3

Dem Schutz vor Umgehungen dient die Fälligkeitsregelung für die Verpflichtung der Partei, die nicht Maklerkunde ist. Der Anspruch aus einer Vereinbarung (s Rn 2) wird erst fällig, wenn der ursprüngliche Vertragspartner des Maklers die Erfüllung seiner Provisionsverpflichtung bzw die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat. Auf diesem Wege soll vermieden werden, dass die andere Partei vorrangig in Anspruch genommen wird und der Makler seinen Anspruch ggü dem eigentlichen Auftraggeber nicht geltend macht (BTDrs 19/15827, 20). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die letztgenannte Verhaltensweise regelmäßig auch Auswirkungen auf die Vereinbarung zur Kostenübernahme hätte, allerdings wäre der Käufer in diesen Fällen mit der Durchsetzung eines bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruchs belastet. Die Form des Nachweises bleibt grds dem jeweiligen Einzelfall vorbehalten, in Betracht kommt hier aber jedenfalls die Vorlage eines Kontoauszugs oder eines Überweisungsbelegs (BTDrs 19/15827, 20). Das vom Makler zu tragende Insolvenzrisiko seines Vertragspartners führt im Fall der Realisierung dazu, dass die Fälligkeit des Anspruchs gegenüber der anderen Partei nicht eintritt.