Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 908 BGB – Drohender Gebäudeeinsturz.

Gesetzestext

Droht einem Grundstück die Gefahr, dass es durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen Werkes, das mit einem Nachbargrundstück verbunden ist, oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes beschädigt wird, so kann der Eigentümer von demjenigen, welcher nach dem § 836 Abs. 1 oder den §§ 837, 838 für den eintretenden Schaden verantwortlich sein würde, verlangen, dass er die zur Abwendung der Gefahr erforderliche Vorkehrung trifft.

A. Allgemeines.

Rn 1

Die Vorschrift erweitert den Schutz benachbarter Grundstückseigentümer nach § 907 hinsichtlich spezieller Gefahren, die von einem Gebäude oder Werk ausgehen. Im Gegensatz zu dort (§ 907 Rn 14 f) ist hier nicht erforderlich, dass das schädigende Ereignis mit Sicherheit vorauszusehen ist. Ausreichend ist vielmehr die drohende Gefahr des Einsturzes eines Gebäudes bzw eines anderen mit dem Grundstück verbundenen Werkes oder der Ablösung von Teilen derselben.

Rn 2

§ 908 ist das negatorische Gegenstück zu dem deliktsrechtlichen Anspruch aus § 836. Jener verschuldensabhängige Schadensersatzanspruch greift nach dem Einsturz oder dem Ablösen von Teilen eines Gebäudes bzw eines anderen mit dem Grundstück verbundenen Werkes, während hier der verschuldensunabhängige Anspruch bereits präventiv geltend gemacht werden kann.

Rn 3

Im Verhältnis zu § 1004 ist § 908 eine Spezialvorschrift; sie konkretisiert die dort allg geregelten Eigentumsbeeinträchtigungen, indem sie ausschl auf den Einsturz eines Gebäudes bzw eines anderen mit dem Grundstück verbundenen Werkes und auf die Ablösung von Teilen derselben abstellt.

B. Anspruchsinhaber und Anspruchsgegner.

Rn 4

Der Anspruch steht dem Eigentümer des Grundstücks zu, welchem durch die Gefahr des Einsturzes oder der Ablösung von Teilen eine Beschädigung droht. Daneben sind alle dinglich Berechtigten anspruchsberechtigt, die Eigentumsansprüche in entspr Anwendung geltend machen können; das sind der Nießbraucher (§ 1065), der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit (§ 1027) und einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§§ 1090 II, 1027) und der Erbbauberechtigte (§ 11 ErbbauV). Obligatorisch Berechtigte wie Mieter und Pächter eines Grundstücks können den Anspruch aus § 908 ebenfalls geltend machen.

Rn 5

Der Anspruch richtet sich gegen denjenigen, der bei Verschulden nach den §§ 836 I, 837, 838 schadensersatzpflichtig wäre. Das ist nicht nur der Grundstückseigentümer, sondern jeder Eigenbesitzer, der das Grundstück als ihm gehörend besitzt (§§ 836 I, 872). Dazu zählt zB der zu Unrecht als Eigentümer im Grundbuch eingetragene Besitzer. Anspruchsverpflichtet ist nur der gegenwärtige Eigenbesitzer, nicht der frühere; das folgt daraus, dass die dessen Haftung regelnde Vorschrift des § 836 II in § 908 nicht genannt ist.

Rn 6

Anstelle des Grundstücksbesitzers ist derjenige zur Erfüllung des Anspruchs verpflichtet, der auf einem fremden Grundstück in Ausübung eines Rechts ein Gebäude oder ein Werk besitzt (§ 837). Dazu gehören sowohl die dinglich Berechtigten wie Nießbraucher, Berechtigte aus einer Dienstbarkeit und Erbbauberechtigte, als auch die lediglich obligatorisch Berechtigten wie Mieter oder Pächter; letztere allerdings nur dann, wenn sie vertraglich die Verantwortung für die Sicherung des Gebäudes bzw des Werkes gegen Einsturz oder gegen das Ablösen von Teilen übernommen haben.

Rn 7

Schließlich ist auch derjenige anspruchsverpflichtet, der die Unterhaltung des Gebäudes bzw des Werkes für den Grundstücksbesitzer übernommen oder das Gebäude bzw das Werk kraft eines ihm zustehenden Nutzungsrechts zu erhalten hat (§ 838). Das sind in erster Linie die Mieter und Pächter, welche ggü dem Vermieter und Verpächter die Pflicht zur Unterhaltung des Gebäudes bzw des Werkes übernommen haben.

Rn 8

Auch der Verwalter von Wohnungseigentum, der ggf aufgrund eines Eigentümerbeschlusses (§ 27 Abs 2 WEG) für die ordnungsgemäße Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen hat, ist insoweit dem Anspruch aus § 908 ausgesetzt (BGH NJW 93, 1782 [BGH 23.03.1993 - VI ZR 176/92]).

C. Anspruchsvoraussetzungen.

I. Gebäude und Gebäudeteile.

Rn 9

Gebäude ist ein Bauwerk, das fest mit dem Erdboden verbunden und allseitig durch Wände und Dach umschlossen ist und den Eintritt von Menschen ermöglicht sowie Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt. Gebäudeteil ist eine Sache, wenn sie zur Herstellung eines Gebäudes eingefügt ist oder wenn sie in einem so festen baulichen Zusammenhang mit dem Gebäude steht, dass sich daraus nach der Verkehrsanschauung ihre Zugehörigkeit zu dem ganzen Bauwerk ergibt (BGH NJW 85, 2588 [BGH 12.03.1985 - VI ZR 215/83]).

II. Mit dem Grundstück verbundenes Werk und Teile davon.

Rn 10

Andere mit dem Grundstück verbundene Werke sind die von Menschenhand iVm dem Erdboden nach bestimmten Regeln der Technik und der Erfahrung errichteten, einem bestimmten Zweck dienenden Einrichtungen und Anlagen (vgl BGH NJW 61, 1670, 1672 [BGH 30.05.1961 - VI ZR 310/56]). Nicht erforderlich ist eine dauerhafte Verbindung mit dem Grundstück; die Herstellung zu einem vorübergehenden Zweck reicht aus.

Rn 11

Teile eines solchen Werkes sind Sachen, die zur Herstellung des Werkes organisch eingefügt oder aus bauli...