Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 464 BGB ... / III. Inhalt des Kaufvertrags.

Rn 6

II ordnet vollständige Konkordanz an zwischen den Bedingungen des Drittkaufvertrags, der nach Ausübung ohne Zustimmung des Berechtigten nicht mehr geändert werden kann (RG 118, 5, 7; BGH NJW 69, 1959 f [BGH 11.07.1969 - V ZR 25/67]; für die Zeit vorher s § 463 Rn 25), und des durch Ausübung mit dem Berechtigten zustande gekommenen Kaufvertrags; dies gilt nicht für im Drittkaufvertrag erteilte Vollzugsvollmachten (BGH NJW-RR 12, 1483). Verpflichteter und Berechtigter haben also die im Drittkaufvertrag vereinbarten Leistungen zu erbringen (s BGHZ 77, 359, 362; zum Umfang von Preisanpassungen iRd gemeindlichen Vorkaufsrechts gem BauGB: Brandbg LSK 21, 2300), zB Vorfälligkeitszinsen als Teil der Gegenleistung des Käufers (BGH NJW 95, 1827 [BGH 24.02.1995 - V ZR 244/93]). Der Kaufpreis wird – trotz erklärter Auflassung im Erstvertrag – idR erst bei Auflassungserklärung ggü dem Berechtigten fällig (BGH NJW 17, 3295 Rz 12 ff). Der Berechtigte hat keinen Anspruch auf Erleichterung ihn belastender Regelungen (zB für Fälligkeit: BGH WM 73, 1403, 1404). Ein Ausschluss von Mängelrechten wegen Kenntnis des Drittkäufers (§ 442) gilt auch dem Berechtigten ggü (Nürnbg MDR 05, 437 f; aA Erman/Grunewald Rz 7). Dazu bestehen folgende Ausnahmen: (1) Durch den Prozess der Ausübung zeitlich überholte Regelungen sind anzupassen (BGH NJW 17, 3295 Rz 6, 9; 95, 1827). (2) Die Fälligkeit des Kaufpreises hängt bei im Erstkaufvertrag erklärter Auflassung von deren Erklärung gegenüber dem Berechtigten ab. Nicht vertragstypische, einen Fremdkörper bildende Regelungen wirken nicht ggü dem Berechtigten (BGHZ 77, 359, 362; 131, 318, 321 f; Stuttg ZMR 98, 771, 772 f: langfristige Verpachtung an Drittkäufer; Erman/Grunewald Rz 9). Die Ausn ist restriktiv anzuwenden, da zur Vertragsfreiheit auch Vereinbarung atypischer Klauseln gehört. Vom Berechtigten zu übernehmen sind daher: (a) Kostenübernahmeklauseln: (aa) Kosten der Beurkundung des Drittkaufvertrags: BGHZ 87, 296, 301; BGH NJW 82, 2068, 2069; Staud/Mader/Schermaier Rz 22; aA HP/Faust Rz 11; vgl Frankf ZfIR 12, 376; (bb) str für Kosten der Eintragung und Löschung der Eigentumsübertragungsvormerkung: ja: BGH NJW 82, 2068, 2069 [BGH 15.10.1981 - III ZR 86/80]; MüKo/Westermann Rz 6; nein: Staud/Mader/Schermaier Rz 22; (cc) Vermessungskosten: BGH NJW 94, 315, 316 f; LM § 505 Nr 2; (dd) Maklerkosten, wenn Makler den Drittkaufvertrag nachgewiesen bzw vermittelt hat: BGH NJW-RR 07, 563 Rz 10–17; ferner BGHZ 131, 318, 322 ff; und bei eigenem Interesse des Verkäufer an der Provisionszahlung durch Käufer und üblicher Provisionshöhe: BGH NJW 16, 3233 Rz 10, keine Reduktion auf übliche Höhe Rz 19 f; also nicht: bei Vereinbarung der Maklerklausel erst im Drittkaufvertrag: BGH NJW-RR 07, 563 Rz 11; für im Falle des Vorkaufs nicht entstandene Kosten BGHZ 77, 359, 364 f; wenn Drittkäufer nur ggü Makler, nicht ggü Verkäufer verpflichtet ist: Frankf NotBZ 05, 210, 212; ausf Lindemann/Mormann MDR 07, 1113 ff; (b) idR gesellschaftsrechtliche Beschränkungen wie Stimmbindungen (HP/Faust Rz 6; aA BGH NJW 87, 890, 892f). (3) Bestimmungen nur zu dem Ziel, die Ausübung zu vereiteln, treffen den Berechtigten nicht (BGHZ 102, 237, 242 f; BGH WM 70, 1315, 1318 f; differenzierte Preisabreden mit Preiserhöhung bei Ausübung des Mietervorkaufsrechts sind als unzulässige Vereinbarungen zu Lasten Dritter unwirksam, BGH NJW 22, 1886 [BGH 23.02.2022 - VIII ZR 305/20] Rz 25 ff; krit zur Begründung Häublein NZM 22, 498, 500 ff). Zu (2) und (3) s.a. § 465 Rn 3. (4) Die Ausgestaltung der Rückabwicklung zwischen Verkäufer und Drittkäufer ist – auch für die Abwicklung der Kosten, soweit Berechtigter nicht über (2) (a) hinaus belastet wird – begriffsnotwendig nicht an den Berechtigten adressiert. (5) Der Berechtigte kann entspr der Wertung des § 467 1 beim Verkauf mehrerer seinem Vorkaufsrecht unterliegender Sachen die Ausübung auf einzelne Sachen beschränken, vorbehaltlich § 467 2 (für Grundstücke BGHZ 168, 152 Rz 19–26 mwN auch der aA; Erman/Grunewald § 467 Rz 1).