Rn 126
Jedenfalls im Wohn- und Gewerbemietrecht schuldet der Vermieter idR als Teil seiner Überlassungs- und Erhaltungspflicht die Beheizung der Mietsache sowie die Versorgung der Mietsache mit Wasser, Strom und Gas.
a) Beheizung.
Rn 127
Der Vermieter im Wohn- und Gewerbemietrecht schuldet grds die Beheizung der Mietsache (BGH NJW-RR 18, 1285 [BGH 22.08.2018 - VIII ZR 99/17] Rz 13; NJW 14, 1951 [BGH 22.01.2014 - VIII ZR 391/12] Rz 13). Der Umfang richtet sich nach den Umständen. Außerhalb der Heizperiode (15.9.–15.5. str; aA 30.10.–1.4.) ist zu heizen, wenn die Außentemperatur an drei aufeinander folgenden Tagen um 21.00 Uhr auf unter 12° C absinkt. Zum Aufenthalt von Personen bestimmte Räume sollten 20°C (KG ZMR 08, 790, 791; NZM 02, 917; München NJW-RR 01, 729; LG Berlin ZMR 98, 634; AG Fürstenwalde GE 05, 1131), Bäder, Toiletten und Duschen 21°C und Flure 18°C haben, einzuhalten von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr; eine nächtliche Absenkung bis auf 18°C ist zulässig. Formularvertraglich kann nichts anderes vereinbart werden (LG Göttingen ZMR 88, 179). Eine mangelhafte Beheizung stellt eine erhebliche Störung des Mietgebrauchs und einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar (KG ZMR 08, 790, 791). Der Mieter braucht grds nicht zu heizen; etwas anderes gilt, wenn die Mietsache ansonsten zu Schaden kommt (Rn 58).
b) Lieferung von Versorgungsleistungen.
aa) Grundsatz.
Rn 128
Der Vermieter kann dem Mieter nach dem Vertrag oder den Umständen die Lieferung von Versorgungsleistungen schulden, etwa Strom, Wasser und Gas (BGH NJW 14, 1951 Rz 15). Ob ein Mieter Anspruch darauf hat, dass die Mieträume an das allgemeine Versorgungsnetz angeschlossen werden, oder ob er den Strom vom Vermieter zu beziehen hat, hängt vom Inhalt des Mietvertrags ab (BGH NJW 14, 1951 [BGH 22.01.2014 - VIII ZR 391/12] Rz 13; NJW-RR 93, 1159, 1160 [BGH 30.06.1993 - XII ZR 161/91]). Auf den Abschluss von Versorgungsverträgen unter gleichzeitiger Entlassung des Vermieters aus seinem Vertragsverhältnis hat der Mieter keinen Anspruch. Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, richtet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende Realofferte des Versorgungsunternehmens idR an den Mieter, der durch die Stromentnahme das Angebot konkludent annimmt (BGH ZM 20, 213).
bb) Versorgungssperre.
Rn 129
Nach Beendigung eines Mietverhältnisses ist der Vermieter berechtigt, ggü dem unredlichen Mieter die Versorgungsleistungen einzustellen und diese gem § 273 I zurückzubehalten (für die Gewerberaumiete BGH NJW 09, 1947, 1949; KG ZMR 08, 47, 48; für die Wohnraummiete AG Bergheim ZMR 05, 53). Die Unterbrechung der Wasserversorgung (aber auch Gas, Wärme, Abfall und ggf Strom) ist keine Besitzstörung iSv § 858 (BGH NJW 09, 1947 Rz 24; KG ZMR 08, 47, 48; s.a. Rn 119): die zum Gebrauch der Mietsache erforderlichen Energielieferungen sind nicht Bestandteil des Besitzes. Bei der Prüfung der Frage, ob der Vermieter gleichwohl nach § 242 zur Versorgungsleistung ggü dem redlichen Mieter verpflichtet ist, ist das Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietgebrauchs ggü dem Interesse an der Einstellung der Versorgungsleistungen abzuwägen; unerheblich ist dabei das Interesse des Vermieters auf Räumung (KG GE 11, 1082).
Rn 130
Innerhalb des laufenden Mietverhältnisses soll der Vermieter nach ggf noch hM hingegen grds nicht berechtigt sein, die von ihm zu erbringenden Versorgungsleistungen einzustellen, wenn sich der Mieter mit der Zahlung der Miete im Verzug befindet (Saarbr GuT 05, 218; KG ZMR 05, 951, 952; Köln ZMR 05, 124; Celle ZMR 05, 615; LG Dortmund WuM 06, 92); das überzeugt nicht (AG Ludwigslust ZMR 14, 375; AG Bergheim ZMR 05, 53). Eine Besitzstörung liegt jedenfalls nicht vor (BGH NJW 09, 1947 Rz 24), sodass unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit auch im laufenden Mietverhältnis eine Sperre grds möglich erscheint. Ob eine Sperre gerechtfertigt ist oder ein Anspruch auf Weiterbelieferung besteht, bestimmt sich allein nach vertraglichen Kriterien (BGH NJW 09, 1947 [BGH 06.05.2009 - XII ZR 137/07] Rz 16; Herrlein NZM 06, 527, 529). Zu Problemen mit dem einstweiligen Rechtsschutz in diesem Zusammenhang s. Streyl WuM 06, 234, 236 u Hinz NZM 05, 841, 846. Liefert das Versorgungsunternehmen nicht, kann der Mieter seinerseits seine Vorauszahlungen einstellen (LG Frankf/M NZM 98, 714 [BGH 27.05.1998 - XII ZR 114/96]; LG Gera NZM 98, 715 [LG Gera 14.04.1998 - 5 T 168/98]). Rechte gegen das Versorgungsunternehmen hat der Mieter regelmäßig nicht (LG Frankf/O NJW-RR 02, 803 [LG Frankfurt am Main 01.02.2002 - 6 a S 75/01]).
Rn 131
Ist der Mieter verpflichtet, einem Gläubiger Zutritt zu gestatten und etwa die Einstellung der Gasversorgung zu dulden, stellt dies keine Durchsuchung iSv Art 13 II GG, §§ 758, 758a ZPO dar. Dem Richtervorbehalt ist dadurch genügt, dass dem Schuldner in einer von einem Richter erlassenen Entscheidung aufgegeben wurde, dem Gläubiger den Zutritt zu seiner Wohnung zu gestatten (BGH NZM 06, 863 [BGH 10.08.2006 - I ZB...