Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / a) Mietrecht.

Rn 172

In der Wohnraummiete werden Verhaltenspflichten und Gebrauchsrechte des Mieters häufig durch eine Hausordnung im Gemeinschaftsinteresse konkretisiert (vgl BGH ZMR 92, 290, 293; LG Düsseldorf WuM 08, 547, 548). Ihr Zweck ist es idR, gesetzliche und im Mietvertrag festgelegte Pflichten auszugestalten und ein möglichst gedeihliches Zusammenleben im Haus und damit die Wahrung des Hausfriedens zu gewährleisten (s §§ 569 II, 578 II). Eine Hausordnung wird allein durch Vereinbarung Vertragsbestandteil, was auch durch Formularvertrag möglich ist (BGH ZMR 92, 290, 293). Zur Einbeziehung genügt deren Erwähnung (Bezugnahme) in einzelnen Paragrafen des Mietvertrags (Frankf WuM 88, 399 [LG Stuttgart 27.01.1988 - 5 S 210/87]) oder die Beifügung der Hausordnung insgesamt als Anlage des Mietvertrags. Die nachträgliche Aushändigung nach Vertragsabschluss hat keine Bindungswirkung. Das Gleiche gilt für den bloßen Aushang im Hausflur. Die Klausel, wonach ›die anliegende Hausordnung Bestandteil dieses Vertrags‹ ist, verstößt wegen unzulässiger Beweislastumkehr gegen § 309 Nr 12 (BGH WuM 91, 381 [BGH 15.05.1991 - VIII ZR 38/90]). Ungewöhnliche Zusatzpflichten oder Einschränkungen des vertragsmäßigen Gebrauchs sind in formularvertraglichen Hausordnungen gem § 305c unwirksam; str ist dies va für die Übertragung des Winterdienstes (Ja: LG Frankfurt/M WuM 88, 120; AG Köln MietRB 11, 140; zu Recht Nein: Frankf NJW-RR 89, 41; LG Karlsruhe ZMR 06, 698). Die vereinbarte Hausordnung entfaltet Rechtswirkungen im Verhältnis Vermieter zu Mieter, aber auch der Mieter untereinander. Regelungen der Hausordnungen, zB zu den Ruhezeiten, werden idR auch zu Gunsten der jeweiligen Mitmieter getroffen und geben ihnen dann ein eigenes Recht, von den anderen Mietern die Einhaltung der Bestimmungen der Hausordnung zu verlangen (BGH ZMR 04, 335, 336; München ZMR 92, 246; s.a. Rn 55).

Rn 173

Eine Hausordnung kann vom Vermieter geändert werden, wenn ihm dies im Vertrag vorbehalten worden ist und die Änderung nicht gegen § 308 Nr 4 verstößt (LG Freiburg ZMR 14, 363); ohne einen solchen Vorbehalt ist eine Änderung möglich, wenn es zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Bewirtschaftung des Hauses zwingend erforderlich ist (AG Hamburg WuM 81, 183). Die Änderung muss dann billigem Ermessen entsprechen (§ 315). Etwa die in der Hausordnung festgelegte Pflicht zur regelmäßigen Reinigung des Treppenhauses kann der Vermieter nicht einseitig ändern; auch eine Kostenübernahme durch den Mieter scheidet aus (AG Düsseldorf WuM 86, 306). Ein Verstoß gegen die Hausordnung berechtigt zur Unterlassungsklage nach § 541 und ggf zur Kündigung nach § 543.