Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / aa) Allgemeines.

Rn 58

Mieter treffen kraft Gesetzes mit Übergabe der Mietsache (nicht mit Unterzeichnung des Vertrags) als Nebenpflicht ungeschriebene Obhuts- und Sorgfaltspflichten (BGH NZM 19, 816 Rz 15; NJW 18, 1746 [BGH 28.02.2018 - VIII ZR 157/17] Rz 18; s für die Wohnraummiete § 543 II 1 Nr 2). Aufgrund dieser Pflichten hat ein Mieter alles zu unterlassen, was zu einer Verschlechterung oder einem Schaden an der Mietsache führen kann (BGH NZM 17, 144 Rz 14; NJW 14, 143 [BGH 06.11.2013 - VIII ZR 416/12] Rz 17), außer wenn die Verschlechterung der Mietsache durch den dem Mieter zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurde (§ 538). Der Mieter muss die Mietsache und die mitvermieteten Sachen daher schonend und pfleglich behandeln (BGH NZM 19, 816 Rz 15), muss Bedienungsvorschriften einhalten, darf die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt nicht erheblich gefährden oder sie unbefugt einem Dritten überlassen. Ferner soll er gehalten sein, in seiner Wohnung keine Straftaten zu begehen oder die Wohnung zur Aufbewahrung von Tatmitteln für Straftaten zu nutzen oder sie hierfür zur Verfügung zu stellen (BGH NZM 17, 144 Rz 15). Der Mieter darf die Mietsache auch nicht vermüllen und/oder verunreinigen (AG Rheine ZMR 08, 803) und muss ihm übergebene (Rn 120) Schlüssel sorgfältig bewahren. Verliert ein Mieter ihm übergebene Schlüssel, etwa zum Hauseingang, schuldet er nach §§ 535, 280, 241 II Schadensersatz, wenn sich der Vermieter oder der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt (BGH NJW 14, 1653 [BGH 05.03.2014 - VIII ZR 205/13] Rz 19; LG Berlin IMR 17, 266). Die Mietsache ist – soweit wie möglich – vor Beschädigungen zu schützen und nach Beendigung des Mietvertrages in ordnungsmäßigem Zustand zurückzugeben. Zur Sorgfaltspflicht des Raummieters gehört auch, die Räume vor eindringendem Regenwasser, Wasserinstallationen vor Frost zu schützen (LG Görlitz WuM 94, 669), ggf ausreichend zu heizen (LG Berlin GE 14, 323; LG Hagen ZMR 08, 972, 973), die Mietsache zu reinigen und zu lüften sowie Fenster, Keller- und Dachluken rechtzeitig zu schließen, wenn anderenfalls die Mietsache Schaden nehmen kann. Teil der Obhutspflicht können ausnahmsweise auch Kontrollen sein, allerdings keine vorbeugende Störungsprüfung (LG Saarbrücken NJW-RR 87, 1496 [LG Saarbrücken 25.05.1987 - 13 BS 23/87]). Der Mieter ist ferner verpflichtet, Schäden oder notwendige Maßnahmen zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr anzuzeigen, vgl § 536c. Obhutspflichten bestehen auch bei Nichtnutzung (Karlsr WuM 96, 226; Ddorf MDR 94, 1213), etwa wegen Urlaubs (LG Berlin ZMR 82, 86). Bei Betriebsstörungen ist der Mieter jedenfalls zu den notwendigen vorläufigen Sicherungsmaßnahmen, ggf auch zu unaufschiebbaren Reparaturen als stillschweigend Beauftragter mit dem Recht des Aufwendungsersatzes verpflichtet, wenn sonst der Sache weiterer Schaden droht und der Vermieter die entspr Maßnahmen selbst nicht rechtzeitig treffen oder veranlassen kann. Eine Heizung muss der Mieter auf eigene Kosten nicht einbauen (KG KGR 02, 18); auch ist die Mietsache grds nicht vom Mieter zu versichern (BGH WuM 77, 291). Muss sich der Mieter anteilig an den Versicherungskosten als Nebenkosten zur Miete beteiligen, ergibt sich ein konkludenter Regressverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Mieter einen Brandschaden durch nur einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (BGH NJW 15, 699 Rz 28), indes keine stillschweigende Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (BGH NJW-RR 13, 333 Rz 29). Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat und diese für die Schäden ebenfalls eintrittspflichtig wäre (BGH NJW 15, 699 [BGH 19.11.2014 - VIII ZR 191/13] Rz 29). Der Geschäftsversicherungsvertrag des Mieters, durch den er seine Geschäftseinrichtung und seinen Betriebsunterbrechungsschaden ua gegen Feuer versichert, kann nicht zugunsten des Vermieters, der einen Schaden an den versicherten Gegenständen durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat, ergänzend dahin ausgelegt werden, dass der Versicherer auf einen Regress gegen den Vermieter verzichtet (BGH NJW-RR 13, 333 [BGH 12.12.2012 - XII ZR 6/12] Rz 32). Gegen seine Schutzpflicht kann ein Mieter nicht nur im unmittelbaren Umgang mit dieser verstoßen, sondern auch durch einen Gebrauch, welcher schädigende Einwirkungen Dritter hervorzurufen geeignet ist (BGH NZM 17, 144 [BGH 14.12.2016 - VIII ZR 49/16] Rz 14).