Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / b) Unterscheidung.

Rn 13

Für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis ist der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend (stRspr, etwa BGH ZMR 21, 468Rz 23; NJW 20, 331 Rz 21). Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (BGH ZMR 21, 468 Rz 23; NJW 20, 331 Rz 231). Wohnräume dienen reinen Wohnzwecken, wozu generell die Führung des Haushaltes, das Kochen, das Waschen, das Duschen (Baden), das Schlafen, das Beisammensein und etwa bei Schriftstellern oder Lehrern die zusätzliche Berufsausübung gehören. Die Zuordnung richtet sich nicht nach einer möglicherweise vom Vertragszweck abweichenden tatsächlichen Nutzung (BGHZ 135, 269 = ZMR 97, 401; Frankf ZMR 09, 198; Ddorf OLGR 04, 226, 227; Celle ZMR 99, 469, 470). Bsp: Mietet der Staat Räume an, um dort den Wohnbedarf von Geflüchteten und Asylbegehrenden zu erfüllen, liegt kein Mietvertrag über Wohnraum vor (BGH NJW 20, 331 [BGH 23.10.2019 - XII ZR 125/18] Rz 23). Mieten Firmen oder Behörden Räume oder Gebäude zu Wohnzwecken zur Überlassung an ihre Betriebsangehörigen an, gilt nichts anderes (KG GE 17, 1093; aA LG München I ZMR 74, 49). Ein im Rahmen eines Werkförderungsvertrags geschlossener Mietvertrag zwischen dem Darlehensgeber und dem Bauherrn über von diesem zu errichtende Wohnungen, die bestimmungsgemäß an die Bediensteten des Darlehensgebers untervermietet werden sollen, ist kein Mietvertrag über Wohnraum (BGH NJW 81, 1377 [BGH 11.02.1981 - VIII ZR 323/79]). Ein Mietvertrag, den der Staat abschließt, um den Wohnraumbedarf fremder Streitkräfte zu decken, ist kein Wohnraummietvertrag (BGH NJW 85, 1772 [BGH 13.02.1985 - VIII ZR 36/84]). Werden Räume ausschl zur Weitervermietung angemietet, ist das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Zwischenvermieter gewerblich (BGH ZMR 21, 468 Rz 23; ZMR 82, 340). Keine Wohnraummiete ist auch dann anzunehmen, wenn der Mieter Räume, die zwar zu Wohnzwecken geeignet und letztlich auch so genutzt werden, von vornherein nicht zum eigenen Wohnen, sondern als Kellerverschlag (BGH WuM 23, 603 [BGH 05.07.2023 - VIII ZR 94/21] Rz 45) oder zur Weitervermietung anmietet. Das gilt auch für den Fall, dass ein gemeinnütziger Verein, der satzungsgemäß keine eigenen wirtschaftlichen Interessen verfolgt, zum Wohnen geeignete Räume zum Zweck der Untervermietung an Dritte anmietet (BVerfG WuM 85, 335; Hambg ZMR 99, 108). Ein gewerbliches Mietverhältnis zwischen Eigentümer und Firma liegt vor, wenn die Firma an ihre Betriebsangehörigen weitervermietet (BayObLG WuM 95, 645 [BayObLG 30.08.1995 - RE-Miet 6/94]). Der Mietvertrag mit einer Botschaft ist Gewerberaummiete (KG KGR 05, 846). Auch dann, wenn eine jur Person ein Reihenhaus anmietet, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich Geschäftsraummiete (BGH NJW 08, 3361; KG FD MietR 09, 286154).