Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / bb) Versorgungssperre.

Rn 129

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses ist der Vermieter berechtigt, ggü dem unredlichen Mieter die Versorgungsleistungen einzustellen und diese gem § 273 I zurückzubehalten (für die Gewerberaumiete BGH NJW 09, 1947, 1949; KG ZMR 08, 47, 48; für die Wohnraummiete AG Bergheim ZMR 05, 53). Die Unterbrechung der Wasserversorgung (aber auch Gas, Wärme, Abfall und ggf Strom) ist keine Besitzstörung iSv § 858 (BGH NJW 09, 1947 Rz 24; KG ZMR 08, 47, 48; s.a. Rn 119): die zum Gebrauch der Mietsache erforderlichen Energielieferungen sind nicht Bestandteil des Besitzes. Bei der Prüfung der Frage, ob der Vermieter gleichwohl nach § 242 zur Versorgungsleistung ggü dem redlichen Mieter verpflichtet ist, ist das Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietgebrauchs ggü dem Interesse an der Einstellung der Versorgungsleistungen abzuwägen; unerheblich ist dabei das Interesse des Vermieters auf Räumung (KG GE 11, 1082).

Rn 130

Innerhalb des laufenden Mietverhältnisses soll der Vermieter nach ggf noch hM hingegen grds nicht berechtigt sein, die von ihm zu erbringenden Versorgungsleistungen einzustellen, wenn sich der Mieter mit der Zahlung der Miete im Verzug befindet (Saarbr GuT 05, 218; KG ZMR 05, 951, 952; Köln ZMR 05, 124; Celle ZMR 05, 615; LG Dortmund WuM 06, 92); das überzeugt nicht (AG Ludwigslust ZMR 14, 375; AG Bergheim ZMR 05, 53). Eine Besitzstörung liegt jedenfalls nicht vor (BGH NJW 09, 1947 Rz 24), sodass unter Wahrung der Verhältnismäßigkeit auch im laufenden Mietverhältnis eine Sperre grds möglich erscheint. Ob eine Sperre gerechtfertigt ist oder ein Anspruch auf Weiterbelieferung besteht, bestimmt sich allein nach vertraglichen Kriterien (BGH NJW 09, 1947 [BGH 06.05.2009 - XII ZR 137/07] Rz 16; Herrlein NZM 06, 527, 529). Zu Problemen mit dem einstweiligen Rechtsschutz in diesem Zusammenhang s. Streyl WuM 06, 234, 236 u Hinz NZM 05, 841, 846. Liefert das Versorgungsunternehmen nicht, kann der Mieter seinerseits seine Vorauszahlungen einstellen (LG Frankf/M NZM 98, 714 [BGH 27.05.1998 - XII ZR 114/96]; LG Gera NZM 98, 715 [LG Gera 14.04.1998 - 5 T 168/98]). Rechte gegen das Versorgungsunternehmen hat der Mieter regelmäßig nicht (LG Frankf/O NJW-RR 02, 803 [LG Frankfurt am Main 01.02.2002 - 6 a S 75/01]).

Rn 131

Ist der Mieter verpflichtet, einem Gläubiger Zutritt zu gestatten und etwa die Einstellung der Gasversorgung zu dulden, stellt dies keine Durchsuchung iSv Art 13 II GG, §§ 758, 758a ZPO dar. Dem Richtervorbehalt ist dadurch genügt, dass dem Schuldner in einer von einem Richter erlassenen Entscheidung aufgegeben wurde, dem Gläubiger den Zutritt zu seiner Wohnung zu gestatten (BGH NZM 06, 863 [BGH 10.08.2006 - I ZB 126/05]). Ob der Mieter an den Versorgungsleitungen oder Absperrvorrichtungen (Mit-)Besitz innehat, kann für eine Besitzstörung beachtlich sein, gibt aber keinen Anspruch – auch nicht im Wege des Beseitigungsanspruchs – auf Fortsetzung von Versorgungsleistungen (BGH NJW 09, 1947 [BGH 06.05.2009 - XII ZR 137/07] Rz 36).

Rn 132

Die Sperrung von Versorgungsleistungen durch die GdW löst als solche keine Besitzschutzansprüche aus (BGH NJW 05, 2622, 2623; Frank NJW-RR 06, 1673; KG ZMR 06, 379, 380), auch wenn sie den Mieter eines WEigtümers betrifft (BGH NJW 09, 1947, 1949). Sie ist möglich, wenn der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz gewahrt ist (nach § 28 WEG Rn 8). Etwas anderes gilt auch nicht, wenn der Mieter mit dem Lieferanten einen eigenen Vertrag abgeschlossen hat, sofern die Leistung über Gemeinschaftsleitungen zur Verfügung gestellt wird (LG München ZMR 11, 326; aA AG Bremen ZWE 11, 187). S.a. Nach § 28 WEG Rn 9.