Versorgungssperre nach beendetem Mietverhältnis zulässig

Leitsatz

a) Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.

b) Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung der Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung in Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.

c) Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Normenkette

BGB §§ 535, 242, 862, 858

Kommentar

Die Parteien schlossen Ende Juli 2000 einen Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Gaststätte. Ab September 2001 hat der Mieter die Betriebskostenvorauszahlungen wegen nicht erteilter Abrechnungen eingestellt. Der Vermieter hat im Juli 2005 angekündigt, dass er die Wärmeversorgung einstellen werde. Seit Januar 2007 zahlt der Mieter auch keine Grundmiete. Wegen des Zahlungsverzugs hat der Vermieter mit Schreiben vom 10.8.2007 fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben.

Der Mieter hat die Räume nicht zurückgegeben. Er hat gegen den Vermieter Klage erhoben mit dem Ziel, diesem die Einstellung der Wärmeversorgung zu untersagen.

Die Klage des Mieters hatte keinen Erfolg:

1. Vertrag beendet: Das gilt grundsätzlich

Solange das Mietverhältnis dauert, ergibt sich der Anspruch des Mieters auf Versorgung mit Wärme aus § 535 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebr...