Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / I. Gegenstand eines Mietvertrags.

Rn 103

Gem § 535 I 1 kann Gegenstand eines Mietvertrags nur eine Sache, also ein körperlicher Gegenstand (§ 90), sein. Mietsache sind va Wohnräume. Wegen der Bedeutung der Wohnraummiete gibt es deshalb eine Reihe von Sondervorschriften (§§ 549–577a). Als Mietsache kommt aber jede – auch eine fremde – Sache in Betracht (s.a. Rn 4 ff). Mietsache können daher zB sein: PKW, LKW oder Busse, Maschinen, Plätze, Hallen, Filme, Stellplätze auf einem Campingplatz oder Zeitschriften eines Lesezirkels, Grundstücke (§ 578 I), Räume, die keine Wohnräume (§ 578 II) sind, Schiffe (§ 578a) und Flugzeuge (§ 97 LuftVerkG), Teile von Sachen (etwa Hauswände zu Reklamezwecken oder Stellplätze auf Grundstücken), Sachgesamtheiten, öffentliche Sachen (wenn die Nutzung über den Gemeingebrauch hinausgeht), vertretbare Sachen iSd § 91 oder Sachen, die nur der Gattung nach bestimmt sind, und auch der Mitgebrauch (Junker NJW 03, 2792, 2797). Mietsache kann auch eine eigene Sache des Mieters sein. Auch Tiere können vermietet werden (Köln VersR 93, 116). Rechte können hingegen keine Mietsache sein. Forderungen und Rechte kann man nur pachten, da man sie nicht gebrauchen, sondern nur nutzen kann. Auf Software ist je nach der vereinbarten Überlassungsform Miet- oder Kaufrecht anwendbar (BGH NJW 07, 2394; BGHZ 143, 307, 309 = NJW 00, 1415; s.a. Heydn MMR 20, 435, 437). Wenn etwa ein Anbieter Softwareanwendungen und weitere Dienstleistungen bereitstellt (ASP-Vertrag: Application Service Providing), ist Mietrecht anzuwenden (BGH NJW 07, 2394 [BGH 15.11.2006 - XII ZR 120/04]). Erwirbt der Mieter die Mietsache, erlischt der Mietvertrag durch Konfusion (s.a. Rn 7 zum Mietkauf).II. Verwendungsrisiko der Mietsache.

Rn 104

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grds der Mieter das Verwendungsrisiko für die Mietsache (BGH NJW 20, 331 Rz 32; 16, 311 Rz 33; NZM 10, 364 [BGH 17.03.2010 - XII ZR 108/08] Rz 17). Eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist idR nicht angemessen, wenn sich Erwartungen des Mieters nicht erfüllt haben, die seinem Verantwortungsbereich zuzurechnen sind, und zwar selbst dann, wenn diese Erwartungen beim Vertragsschluss vom Vermieter geteilt worden sind (BGH NJW 20, 331 [BGH 23.10.2019 - XII ZR 125/18] Rz 37; MDR 04, 1052; NJW 79, 1818 [BGH 01.06.1979 - V ZR 80/77]). Etwa die ungünstige Umsatz- und Gewinnentwicklung eines Geschäfts in einem Einkaufszentrum gehört zum Verwendungsrisiko des gewerblichen Mieters (Ddorf GuT 06, 25); ferner die Chance, mit der Mietsache Gewinne erzielen zu können. Etwas anderes gilt in Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit uU existenziell bedeutsamen Folgen eintritt (BGH MDR 04, 1052 [OLG Düsseldorf 12.02.2004 - I-10 U 73/03]; NJW 02, 3234, 3237). Dies kann zB eine Pandemie sein. Bei der Anpassung eines Vertrags ist zu beachten, dass die Anwendung des § 313 nur ausnahmsweise zur völligen Beseitigung einer an sich bestehenden vertraglichen Pflicht führen kann. Es hat lediglich eine Anpassung an die veränderte Sachlage in einer den berechtigten Interessen beider Parteien Rechnung tragenden Form stattzufinden (BGH NJW 02, 3234, 3237 [BGH 10.07.2002 - XII ZR 107/99]). Die Parteien können die Risikoverteilung allerdings vertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters – ganz oder zT – übernimmt (BGH NZM 06, 54, 56).