Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 535 BGB ... / II. Nebenkosten.

1. Allgemeines.

a) Begriff.

Rn 195

Nebenkosten sind sämtliche Zahlungen, die der Mieter neben der Grundmiete erbringen muss. Die Nebenkosten umfassen va, aber nicht nur die Betriebs- und Heizkosten. S dazu iE § 556 Rn 2 ff.

b) Tragung der Nebenkosten.

aa) Betriebskosten.

Rn 196

Nebenkosten sind – wie § 556 I zeigt – in der Miete vollständig enthalten (BGH ZMR 20, 638 Rz 13). Kosten muss der Mieter grds (anders ist es nur für die Heizkosten, s Rn 198) nur dann tragen, wenn er selbst Anschlussnehmer ist oder die Parteien eine Kostentragungspflicht vereinbart haben (§ 556 Rn 9 ff).

Rn 197

Für Untermietverhältnisse (s § 540 Rn 2 f) gilt nichts anderes als für Hauptmietverhältnisse.

bb) Heiz- und Warmwasserkosten.

Rn 198

Für die Heiz- und Warmwasserkosten bedarf es nach § 2 HeizkostenV keiner Umlagevereinbarung (§ 556 Rn 34).

2. Umfang.

Rn 199

In welchem Umfang Nebenkosten umgelegt werden können – und wie bei mehreren Mietern zu verfahren ist (Maßstab) – bestimmt sich nach den jeweiligen Vereinbarungen. Ein Umlegungsmaßstab kann auch konkludent vereinbart werden (§ 556 Rn 11). Die Schriftformklausel des Mietvertrags steht der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung nicht entgegen, wenn die Parteien die Geltung des mündlich Vereinbarten gewollt haben (BGH NZM 06, 11). Einschränkungen ergeben sich für alle Raummietverhältnisse aus der HeizkostenV, iÜ zB aus §§ 556, 556a (s § 556 Rn 1), aus der BetrKV oder aus §§ 20–27 NMV 1970 (s im Einzelnen § 556 Rn 2). Bei Umlage verbrauchsunabhängiger Betriebskosten hat der Vermieter im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter im Regelfall den Kostenanteil zu tragen, der auf leer stehende Wohnungen entfällt (BGH ZMR 04, 20, 22). Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber im Einzelfall mit einer aus § 242 abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden (BGH NZM 15, 205 [BGH 10.12.2014 - VIII ZR 9/14] Rz 27).