1. Allgemeines.
Rn 134
Als vom Mieter zu duldende (s.a. § 555a I) Hauptpflicht (BGH NJW 15, 3087 Rz 49) und vertragliche Gegenleistung zur Miete (BGH NJW 89, 2247) ist die Mietsache nach § 535 I 2 Fall 2 grds dauerhaft (BGH NJW 15, 3087 Rz 49; ZMR 03, 418) in dem vertraglich geschuldeten Zustand (Rn 121) zu erhalten (BGH NJW 15, 3087 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 19/14] Rz 49; 10, 1292 Rz 17), sofern die Erhaltung nicht vom Mieter zu leisten ist (Rn 136). Für die Erhaltungspflicht ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt (BGH NJW-RR 18, 1285 Rz 14). Der Vermieter ist vGw verpflichtet, eine nach Überlassung eingetretene, nicht auf einem Verschulden des Mieters beruhende Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen (BGH NJW 22, 2191 Rz 13; NZM 20, 704 Rz 21; ZMR 19, 188 Rz 17; NJW 15, 2177 Rz 36; 15, 699 Rz 25). Die Erhaltungspflicht deckt sich grds mit der Überlassungspflicht: zu erhalten ist der vertraglich geschuldete Zustand (Rn 116 ff). Die Parteien können allerdings etwas anderes vereinbaren, zB bei Umweltmängeln (Rn 138). Ob es so liegt, ist ggf durch Auslegung des Mietvertrags zu ermitteln (Rn 138; BGH NJW 15, 2177 [BGH 29.04.2015 - VIII ZR 197/14] Rz 37/38). Grds darf der Mieter darauf vertrauen, dass der Vermieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand erhält – an dem sich ua auch die Miethöhe (Rn 173) errechnet. Der Vermieter, dem nur der Nießbrauch an der Mietsache zusteht, hat lediglich für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen (§ 1041 1); Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nur insoweit, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören (§ 1041 2). Zu der gewöhnlichen, dem Nießbraucher obliegenden Unterhaltung der Sache zählen solche Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind; dazu gehören insb normale Verschleißreparaturen (BGH ZMR 05, 783; NJW-RR 03, 1290). Die Erneuerung der Elektroinstallation wird davon nicht umfasst. In einem Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache bei fortdauerndem Mietverhältnis eine Masseschuld (§§ 55 I Nr 2, 108 InsO).
2. Begriff der Erhaltung.
Rn 135
Erhaltung meint Instandhaltung und Instandsetzung (§ 555a Rn 3). Keine Erhaltung soll nach hM die Reinigung der Mietsache, zB der Außenfenster, sein (BGH NZM 18, 900 [BGH 21.08.2018 - VIII ZR 188/16] Rz 9) – was schon für die mitvermieteten Räume und Flächen, etwa das Treppenhaus, aber auch iÜ jedenfalls bei erheblichen Verschmutzungen zB von Glasbausteinen kaum überzeugt. Was geschuldet ist, ist grds vom Vermieter zu entscheiden (LG Bremen IMR 18, 506; LG Berlin GE 94, 1147). Der Mieter kann nicht vorschreiben, auf welche Art und Weise Mängel zu beseitigen sind, muss sich aber auch nicht mit provisorischen Reparaturmaßnahmen begnügen, sondern kann eine dauerhafte Mängelbeseitigung verlangen (Ddorf NZM 09, 281, 282 [OLG Düsseldorf 20.09.2007 - I-10 U 46/07]; LG Bremen IMR 18, 506). Daher schuldet der Vermieter im Einzelfall nicht nur Beseitigung der Mängelsymptome (zB Schimmel, Feuchtigkeit), sondern auch Beseitigung der zu den Mängeln führenden Ursachen (LG Bremen IMR 18, 506). So liegt es zB, wenn es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Gefahr des erneuten Auftretens des die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einschränkenden Mangels hinzunehmen (LG Bremen IMR 18, 506). Zur Erhaltung gehört auch die Wahrung eines verkehrssicheren Zustandes (Ddorf GE 08, 1326; Ddorf MietRB 08, 72; s.a. Rn 49), ggf die Reinigung der Mietsache, zB des Treppenhauses (Köln ZMR 95, 308), der Regenrinne oder der Mülltonne und – sofern diese Pflicht nicht auf den Mieter übertragen wurde (Rn 136) – die Ausführung der Schönheitsreparaturen (Rn 144). Außerdem ist die Einhaltung der einschlägigen technischen Normen geschuldet (BGH ZMR 06, 670, 671; ZMR 05, 108). Bloß optische Mängel sind idR nicht zu beheben (LG Berlin GE 09, 782). Ggf sind Geräte auf neue Bedingungen umzustellen (LG Aachen NJW 70, 1923).
3. Verpflichteter.
Rn 136
Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung der gesamten Mietsache trifft den Vermieter. Sie kann auf einen Mieter – auch unbegrenzt – individualvertraglich übertragen werden (BGH NJW 02, 2383, 2384 [BGH 05.06.2002 - XII ZR 220/99]; Rostock OLGR 09, 933). Dies gilt va für die Wohnraum- (Naumbg NJW-RR 00, 823; BayObLG NJW-RR 97, 1371) und Gewerbemiete (Rostock OLGR 09, 933). Eine formularmäßige Übertragung ist dort hingegen nur für die Schönheitsreparaturen (Rn 144) sowie für die Tragung der Kosten für Kleinreparaturen (Rn 143) vorstellbar. Eine formularmäßige Übertragung ist bei der Grundstücksmiete, ggf bei der Miete beweglicher Sachen und bei der Gewerberaummiete möglich, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters ...