Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 536 BGB ... / 3. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen.

Rn 12

Beschränkungen können einen Sachmangel begründen, wenn sie sich auf die Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache beziehen (BGH ZMR 08, 275) und nicht in persönlichen/betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (Dresd IMR 18, 61). Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Mieters (BGH NJW 11, 3151 [BGH 13.07.2011 - XII ZR 189/09]). Staatlich verordnete Ladenschließungen durch die COVID-19-Pandemie (›CORONA-Virus‹) begründen keinen Mangel, können aber eine Störung der Geschäftsgrundlage begründen (siehe Rn 4). Die Mietsache wird idR nachträglich mangelhaft, wenn sich die öffentlichen Bestimmungen während der Mietzeit ändern und die zuständige Behörde die vertragliche Nutzung der Mietsache untersagt oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist (BGH NJW 09, 3421 [BGH 16.09.2009 - VIII ZR 275/08]). Wenn zB aufgrund fehlender Einhaltung aktueller Brandschutzbestimmungen eine erhöhte potentielle Gesundheitsgefährdung besteht, reicht ein Verstoß gegen zwingende öffentlich-rechtliche Vorschriften auch ohne behördliches Einschreiten aus, um eine Nachrüstungspflicht des Vermieters zu begründen (vgl BGH NJW 08, 142 [BGH 31.10.2007 - VIII ZR 261/06]; Klepper IMR 12, 188; Fritz NJW 12, 980 (984); aA Ddorf IMR 11, 232). Im Übrigen – also bei fehlender potentieller Gesundheitsgefährdung – gilt: Eine behördliche Beschränkung muss grds bereits bestehen und darf nicht lediglich zu erwarten sein (BGH NJW-RR 14, 264). Die Erwartung genügt, wenn eine behördliche Zwangsmaßnahme unmittelbar angedroht ist (Ddorf ZMR 02, 739). Bei behördlicher Nutzungsuntersagung im Verantwortungsbereich beider Parteien (zB Vermieterverstoß gegen Denkmalschutz vs unzulässige Mieterumbauten) soll die Miete um 50 % gemindert sein (KG IMR 23, 323). Ein lediglich zeitweiliges Gebrauchshindernis durch einen Drittwiderspruch im Baugenehmigungsverfahren genügt nicht (BGH NJW 92, 3226 [BGH 23.09.1992 - XII ZR 44/91]).

Rn 13

Bsp: Fehlende behördliche Genehmigung für die vertragliche Nutzung nur, wenn die Behörde aufgrund der einschlägigen Vorschriften zum Einschreiten verpflichtet ist (BGH NJW 17, 1104 [BGH 02.11.2016 - XII ZR 153/15]); Nichterreichung der Schallschutzanforderungen (KG MDR 03, 622 [KG Berlin 07.10.2002 - 8 U 139/01]) oder der Anforderungen der ArbStättVO, sofern ein Gewerbebetrieb vereinbart ist (Hamm NJW-RR 95, 143 [OLG Hamm 18.10.1994 - 7 U 132/93]); konkret drohender Widerruf der Gaststättenerlaubnis aufgrund baulicher Mängel (Celle NJW-RR 00, 873 [OLG Celle 01.06.1999 - 2 U 228/98]); nicht: Rauchverbot in Gaststätten durch Nichtraucherschutzgesetz (BGH NJW 11, 3151 [BGH 13.07.2011 - XII ZR 189/09]); bloße behördliche Beanstandung (Naumbg NZM 01, 100 [OLG Naumburg 03.08.1999 - 11 U 25/99]); die Beschränkung der Lautstärke auf das gesetzlich zulässige Maß (Kobl NJW-RR 02, 1522); Beschränkungen der Speisenkonzession (Oldbg ZMR 92, 103).