Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 536 BGB ... / III. Fehlen zugesicherter Eigenschaft gem § 536 II.

Rn 18

Das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft steht einem Mangel gleich, auch wenn keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt. Deshalb erklärt II nur I 1 u 2, nicht aber I 3 für anwendbar. Eine Differenzierung zwischen Sachmangel und zugesicherter Eigenschaft ist somit geboten, wenn die Erheblichkeit der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zweifelhaft (MüKo/Häublein § 536 Rz 27: Darlegungs- und Beweiserleichterung für den Mieter). Unter den Begriff der Eigenschaft iSv II fällt die Sachsubstanz der Mietsache sowie jedes tatsächliche und rechtliche Verhältnis, das für ihre Brauchbarkeit bzw ihren Wert von unmittelbarer Bedeutung ist, seinen Grund in ihrer Beschaffenheit hat, ihr für gewisse Dauer anhaftet und nicht nur durch Umstände außerhalb der Mietsache in Erscheinung tritt (BGH NJW 00, 1714 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97]). Daher stellt jeder Umstand, der einen Sachmangel begründen kann, auch eine Eigenschaft der Mietsache dar. Andererseits geht der Eigenschaftsbegriff aber auch nicht über denjenigen des Sachmangels hinaus (vgl BGH aaO; NJW 06, 899 [BGH 21.09.2005 - XII ZR 66/03]). Eine Haftung des Vermieters für nicht zusicherungsfähige Eigenschaften kommt nur bei einer eigenständigen Garantie in Betracht (BGH NJWE-MietR 97, 150), die somit, wenn möglich in den Mietvertrag aufzunehmen ist (vgl Rn 11).

Rn 19

Bsp: Grundstücksgröße (Grüneberg/Weidenkaff § 536 Rz 26), obgleich diese nicht mehr wie in § 537 II 2 aF ausdrücklich genannt ist; Mietfläche (Köln NZM 99, 73 [OLG Köln 08.06.1998 - 16 U 92/97]); Genehmigungsfähigkeit der Mieträume als Gaststätte (KG NJW-RR 00, 819 [KG Berlin 07.06.1999 - 8 U 3727/97]); nicht: zukünftiger Umsatz (BGH NJWE-MietR 97, 150); Vollvermietung bzw Mieterstruktur eines Einkaufszentrums, Parkplatzangebot (BGH NJW 00, 1714 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97]; NJW-RR 04, 1236 [BGH 26.05.2004 - XII ZR 149/02]) – in BGH NJWE-MietR 97, 150 und BGH NJW 06, 899 (902) [BGH 21.09.2005 - XII ZR 66/03] wird aber eine Haftung aus cic erörtert. Diff: Ddorf IMR 21, 506.

Rn 20

Die Zusicherung von Eigenschaften liegt vor, wenn sich der Vermieter ausdrücklich (nur selten: schlüssig) verpflichtet, verschuldensunabhängig für das Vorhandensein einer Eigenschaft einzustehen. Hiervon abzugrenzen ist die bloße Beschaffenheitsangabe bzw Anpreisung ohne besonderen Verpflichtungswillen (vgl BGH NJW 00, 1714 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97]). Nur um letztere soll es sich idR bei der im Mietvertrag angegebenen Mietfläche handeln, insb bei ›ca›-Zusatz (BGH NJW 05, 2152 [BGH 04.05.2005 - XII ZR 254/01]; allerdings begründet eine Flächenunterschreitung einen Mangel, vgl Rn 9). Eine Zusicherung ist anzunehmen, wenn der Mieter bei Vertragsschluss erkennbar in besonderem Maße auf bestimmte Angaben des Vermieters angewiesen war (Erman/Jendrek § 536 Rz 17). Dies gilt zB bei Vermietung ohne vorherige Besichtigung. Werden Zusicherungen im Laufe der Mietzeit gemacht, gilt § 536 II entspr (Bub/Treier III B, Rz 3235). Der Mieter trägt die Beweislast für die Zusicherung einer konkreten Eigenschaft durch den Vermieter.