Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 538 BGB ... / A. Anwendungsbereich.

Rn 1

§ 538 gilt für alle Mietverhältnisse und regelt als Ausfluss der Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters in erster Linie die Frage des Vertretenmüssens bei Entstehen von Schäden, dh insb die Beweislastverteilung. § 538 erfasst Verschleißschäden und alle Veränderungen (Verschlechterungen und Verbesserungen). Wichtigster Anwendungsfall sind Schönheitsreparaturen (vgl Hinz Schönheitsreparaturen seit der Rechtsprechungswende 2015, ZMR 23, 1 ff u 249 ff; Langenberg/Zehelein Schönheitsreparaturen 6. Aufl 21; Siegmund MietRB 21, 122). Werden sie nicht wirksam überbürdet, treffen sie den Vermieter (Ddorf NZM 07, 215). Ist der in der Miete enthaltene Anteil für die Schönheitsreparaturen kalkulatorisch ausgewiesenen, besteht kein Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Schönheitsreparaturenguthabens wegen ungerechtfertigter Bereicherung (AG Wiesbaden ZMR 15, 469). Der Zuschlag unterliegt als Mietpreishauptabrede nach § 307 III 1 nicht der Inhaltskontrolle (BGH ZMR 18, 16, aA LG München I ZMR 16, 548). Die Aufforderung zur Vornahme ggü dem wirksam verpflichteten Mieter muss substantiiert erfolgen; die bloße Angabe, dass die bereits ausgeführten Malerarbeiten nicht fachgerecht seien, ist eine unzureichende Bewertung ohne Angaben zugrunde liegender Tatsachen (KG ZMR 07, 450). Erhält der Mieter für die Durchführung der Anfangsrenovierung von dem Vermieter einen angemessenen Ausgleich (BGH ZMR 15, 685), liegt keine unangemessene Benachteiligung vor, wenn der Mieter daneben auch die laufenden Schönheitsreparaturen übernommen hat (LG Berlin ZMR 06, 936, aA LG Berlin ZMR 17, 396). Bei Anmietung unrenovierter oder renovierungsbedürftiger Wohnungen ohne angemessenen Ausgleich durch den Vermieter für die Abnutzungsspuren des Vormieters sieht der BGH (ZMR 15, 685; vgl H. Schmidt NJW 16, 1201) bereits die Grundklausel als unwirksam an (vgl Harsch MDR 15, 801; Herlitz WuM 15, 654; Langenberg NZM 15, 681). Der Vermieter kann sich dann ggf aber formularvertraglich freizeichnen (Lehmann-Richter NJW 15, 1598; LG Karlsruhe ZMR 17, 247 = NJW 16, 2897) oder einen niedrigeren Soll-Zustand im Vertrag vereinbaren. Die Angemessenheit des Ausgleichs orientiert sich an den Werten in § 28 IV, Va der II.BV (Pitz-Paal GE 15, 1270). Bei Zuschuss zu Eigenarbeit des neuen Mieters ist das MiLoG zu beachten, dh es sind ab 1.1.24 mindestens 12,41 EUR/Std anzusetzen; außerdem die Miete während der Dauer der Arbeiten. Isolierte Endrenovierungsklauseln sind unwirksam (BGH ZMR 08, 102 m Anm Riecke, anders für Individualregelung BGH ZMR 09, 358 u 672). Eine im Formularwohnraummietvertrag enthaltene Regelung, die bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens/Vermieters von der ›bisherigen Ausführungsart‹ abweichen darf (BGH ZMR 13, 108), ist insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH ZMR 10, 106 = MDR 10, 20 zum ›Weißen‹, BGH NJW-RR 09, 656, BGH ZMR 07, 528; 05, 34) oder ›im ursprünglichen Weißton‹ (LG Berlin 13.2.24 – 67 S 186/23). Dies gilt jedoch nicht bei der ›Holzklausel‹ (BGH NZM 08, 926; aA noch LG Hamburg ZK 16, ZMR 07, 967 – für Gesamtunwirksamkeit – m Anm Hinz; krit bereits zu LG Hamburg Riecke/Ormanschick Hbg GE 07, 450 sowie LG Hamburg ZK 7, ZMR 08, 454 für Teilunwirksamkeit). Durch ›Rückgabe nur in Weiß‹ wird der Mieter indirekt auch während der Mietzeit zu stark eingeschränkt (AG Dortmund GE 14, 1455; LG Berlin GE 10, 1059, BGH ZMR 12, 97, ZMR 10, 512 und NJW 08, 2499). Eine Fachhandwerkerklausel ist auch bei Gaststättenpacht nichtig (Ddorf NJW 11, 1011). Salvatorische Klauseln helfen nicht (BGH ZMR 13, 612). Der Mieter verletzt jedoch seine Pflicht zur Rücksichtnahme nach §§ 241 II, 242, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird (ausgefallener Farbanstrich; BGH NZM 14, 72; LG Krefeld ZMR 21, 888).