Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 538 BGB ... / III. Unwirksamkeit von Formularklauseln wegen Verstoß gegen das Transparenzgebot.

Rn 8

Wegen des Verstoßes gegen das sog Transparenzgebot (vgl BGH ZMR 12, 617) hat der BGH (NZM 06, 623) die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen bei einer Klauselkombination für unwirksam gehalten (vgl schon BGH ZMR 98, 752). Regelungen, die sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, werden als zusammengehörig betrachtet. Das gelte nicht nur dann, wenn gegen beide Klauseln, für sich gesehen nichts einzuwenden sei und sie nur in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führten. Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei – und damit die Unwirksamkeit der Gesamtregelung – könne sich auch aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam sei. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, könne sich wegen des Gebots der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen – ebenfalls von ihm gestellten – Klauselteils berufen (vgl Eupen/Schmidt NZM 06, 647). Ergibt sich nicht hinreichend deutlich aus der Klausel, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind (§ 17 Hambg Mietvertrag ›Zu den Schönheitsreparaturen gehören: …, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen …‹) wird zu Unrecht Nichtigkeit bejaht (AG Hamburg ZMR 22, 972 u 24, 138).

Rn 9

In BGH ZMR 05, 518 wurde darauf hingewiesen, dass das Transparenzgebot nur iRd Möglichen besteht und dass es nicht zu einer Überforderung des Vermieters als AGB-Verwenders führen dürfe. Dies gelte insb für die Formulierung von Schönheitsreparaturenklauseln. Nach LG Nürnberg-Fürth ZMR 05, 623 ist eine formularmäßige Schönheitsreparaturenklausel nur hinsichtlich solcher Tätigkeiten wegen ›Summierungseffektes‹ unwirksam, die sich in einer beschränkten Endrenovierungsklausel wiederfinden. Wegen der dort nicht erwähnten Gewerke bleibt die Klausel wirksam, str.

Rn 10

Nach BGH NZM 03, 755 [BGH 25.06.2003 - VIII ZR 335/02] ist sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die generelle Überbürdung der Schönheitsreparaturen unwirksam. BGH ZMR 05, 527 hat auch für Gewerbeobjekte die Unwirksamkeit der Klauselkombination ›laufende Schönheitsreparaturenverpflichtung und Endrenovierungspflicht‹ bejaht. Inzwischen wird eine Gleichstellung von Wohnraum- und Gewerbemiete insoweit generell bejaht (BGH ZMR 09, 110 = NZM 08, 890; zu Klauseln in der Gewerbemiete vgl Leo/Ghassemi-Tabar NZM 08, 105). Bei Gewerbemiete kann der Mieter verpflichtet werden, die Räume in einem ›bezugsfertigen Zustand‹ zurückzugeben (BGH ZMR 14, 622).