Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 540 BGB ... / G. Haftung des Mieters für den Untermieter und andere Dritte, § 540 II.

Rn 17

Nach dieser Vorschrift haftet der Hauptmieter nach der Überlassung des Gebrauchs am Mietobjekt an einen Dritten/Untermieter für dessen Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache (Agatsy ZMR 19, 507, Ddorf WuM 22, 529: Haftung für Straftaten des Untermieters; AG Frankfurt MietRB 19, 100; BGH ZMR 17, 154; Burbulla NZM 13, 560; AG Hambg-Altona ZMR 12, 587, AG Wedding GE 15, 390). So BGH (ZMR 91, 60 zur Pacht): Der Unterpächter einer Gaststätte, der beim Aufenthalt darin vorsätzlich eine Explosion herbeiführt, handele noch bei dem ›Gebrauche‹ iSd § 540 II. Zurechenbares Verschulden des Untermieters als Erfüllungsgehilfen des Hauptmieters umfasst nicht nur Fahrlässigkeit, sondern auch Vorsatz. Der BGH stellt ausdrücklich fest, dass alles, was der Untermieter in den zum Gebrauch überlassenen Räumlichkeiten tut, noch zu ihrem Gebrauche zählt. Dies soll selbst dann gelten, wenn Ziel der Aktion die völlige Zerstörung des Mietobjekts ist. Prölss (FS Canaris Bd I, 1037) entwickelt eine von der hM abweichende Begründung zur Erfüllungsgehilfenhaftung und gelangt dadurch zu einer differenzierten Betrachtung des § 540 II. Nach hM handelt es sich bei dieser Vorschrift lediglich um eine Klarstellung dessen, was sich ohnehin bereits aus § 278 ergibt (vgl MüKo/Bieber § 540 Rz 24). Im Unterschied hierzu unterscheidet Prölss scharf zwischen der von ihm so bezeichneten ›Zweckverfolgungs- oder Gehilfenhaftung‹, die in § 278 geregelt sei, und der ›Ausübungshaftung‹ (§ 540 II). Erstere beruhe auf dem Gedanken, dass es für den Geschädigten einen ungerechtfertigten Nachteil bedeutete, wenn der Schuldner allein deswegen entlastet würde, weil er eine geschuldete Handlung nicht selbst vorgenommen habe (FS Canaris Bd I, 1048). Da der andere zur Zweckverfolgung eingeschaltet werde, reiche die Haftung des Schuldners für den Dritten aber auch nur soweit, wie dieser Zwecke des Schuldners verfolgt. Demgegenüber beruhe die Haftung des Hauptmieters für den Untermieter nicht auf der Obhutsgehilfenstellung des Letzteren, sondern darauf, dass Ersterer ein ihm vom Vermieter zugewiesenes ›Handlungsfeld‹ (Wohnung) einem Dritten überlässt. Daher hafte der Hauptmieter auch bei Vorsatz des Untermieters sowie für andere Personen, denen er Zutritt gewährt (FS Canaris Bd I, 1073f). Wird das Mietobjekt gar ohne die erforderliche Vermietererlaubnis dem Dritten überlassen, so liegt hierin bereits die haftungsbegründende eigene Vertragsverletzung des Hauptmieters mit der Folge, dass es auf ein Verschulden des Dritten/Untermieters am Schadenseintritt nicht mehr ankommt, dieser letztlich schuldunfähig sein könnte (Lammel § 541 Rz 33).