Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 542 BGB ... / 2. Ordentliche Kündigung.

Rn 18

Es wird vereinzelt die Ansicht vertreten, dass auch bestimmte Zeitmietverträge jedenfalls vom Mieter ordentlich kündbar seien (Häublein ZMR 04, 1 ff). Die Wirkung der ordentlichen Kündigung hängt vom Ablauf der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen ab, sowie im Wohnraummietrecht von den zusätzlichen Voraussetzungen wie sie in den §§ 573 ff normiert sind. Ist ein Geschäftsraummietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, besteht das Recht zur fristgebundenen Kündigung, § 542 I, Lehmann-Richter AnwZert MietR 11/22 Anm 1.

Rn 19

Der BGH (ZMR 04, 802) hat den Ausschluss (Börstinghaus MietRB 20, 55) der ordentlichen Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten auch in einem Formularmietvertrag als nicht gegen § 307 verstoßend eingestuft. Damit hat die Abgrenzung zwischen Formularklausel und Individualvereinbarung für die ersten zwei Jahre der Vertragslaufzeit ihre Bedeutung jedenfalls vorerst verloren. Zum teilweise unzulässigen Kündigungsausschluss für mehr als vier Jahre bei einer Staffelmiete vgl BGH ZMR 06, 682. Für den beiderseitigen Kündigungsverzicht für mehr als vier Jahre vgl BGH ZMR 05, 443, 06, 682, 06, 270; NZM 06, 579. Knüpfen die Vertragsparteien den Beginn einer festen Vertragslaufzeit an die Bedingung der Errichtung eines Bauwerks, so liegt bis zum Bedingungseintritt ein unbefristetes Mietverhältnis vor, welches gem § 542 I ordentlich kündbar ist, wenn dies nicht vertraglich ausgeschlossen ist (Dresd AUR 22, 333).

Rn 20

›Erkauft‹ der Mieter konkret auf seine Wünsche abgestimmte Investitionen des Vermieters in die Mietwohnung gegen einen Verzicht auf die ordentliche Kündigung für zwei oder drei Jahre, liegt ausnahmsweise eine Individualvereinbarung vor. Zutr hat Derleder (NZM 04, 247) darauf hingewiesen, dass der BGH den im konkreten Fall zu beurteilenden 5-jährigen Kündigungsverzicht des Mieters, der handschriftlich in einem Formularmietvertrag eingebettet war, vorschnell als Individualvereinbarung von der klauselkontrollrechtlichen Würdigung ausgenommen habe. Schließlich bestimme § 310 III Nr 1 die grds Geltung des Klauselkontrollrechts bei Verträgen zwischen einem Wohnungsunternehmen als Vermieter und einem Verbraucher als Mieter, wenn nicht ausnahmsweise der Mieter als Verbraucher die maßgebliche Klausel selbst in den Vertrag eingeführt hatte. Zum einseitigen unwirksamen formularmäßigen Ausschluss: BGH WuM 09, 49 [BGH 19.11.2008 - VIII ZR 138/07].

Rn 21

Im Rahmen der individuellen Umstände ist nach Auffassung des LG Berlin (ZMR 99, 26 ff) auch zu berücksichtigen, wenn es sich zB beim Kündigungsausschluss um eine drucktechnisch deutlich und an prägnanter Stelle hervorgehobene Vertragsregelung handelt. Will das Wohnungsunternehmen das Verdikt der Unwirksamkeit vermeiden, muss die Regelung schon vor dem Hintergrund des Transparenzgebots deutlich (zB Fettdruck) und dort geregelt sein, wo die Laufzeit des Vertrages fixiert ist.