Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 546 BGB ... / IV. Insbes Räumung von Mieträumen und Grundstücken.

Rn 7

Die vollständige Wiedereinräumung des unmittelbaren (Allein-)Besitzes setzt grds die Rückgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter oder einen Empfangsbevollmächtigten, zB Hausverwalter, voraus (Hamm NZM 03, 26; zu Ausnahmen s KG ZMR 12, 693). Die bloße Besitzaufgabe des Mieters durch Auszug aus den Mieträumen genügt daher nicht (Hamm NZM 03, 26 [OLG Rostock 03.12.2001 - 3 U 153/00]). Bei fehlender Mitwirkung des Vermieters soll es aber ausreichen, wenn sich der Mieter der Schlüssel entledigt (Naumbg IMR 19, 324). Andererseits liegt eine Nichterfüllung der Rückgabepflicht vor, wenn der Mieter die Schlüssel zwar dem Vermieter übergibt, Einbauten und Einrichtungen aber überwiegend in den Mieträumen zurücklässt (BGH NJW 19, 1877; Ddorf ZMR 09, 843). Hinterlässt der Mieter nur einzelne Gegenstände, ist trotz § 266 jedenfalls dann eine (Schlecht)Erfüllung der Rückgabepflicht anzunehmen, wenn er den Besitz hieran aufgegeben hat (BGH NJW 19, 1877; KG IMR 15, 286: Sperrmüll im Keller). Einbauten sind auch bei Zustimmung des Vermieters zu entfernen, da die Zustimmung im Zweifel auf die Dauer des Mietverhältnisses begrenzt ist (BGH NJW 19, 1877). Dies gilt auch bei vom Vormieter, mit Zustimmung des Vermieters, übernommenen Einbauten (KG IMR 18, 196). Um Nichterfüllung handelt es sich dagegen, wenn der Mieter schwer transportable Gegenstände (Brandbg IMR 20, 373: begehbarer Kühlschrank) oder in erheblichem Umfang Bauwerke auf dem Mietgrundstück belässt (KG GrundE 03, 46). Rückgabe der Mieträume in mangelhaftem Zustand führt zur Schlechterfüllung der Rückgabepflicht (BGH ZMR 10, 432).

Rn 8

Vorstehendes gilt auch, wenn der Mieter nur mittelbarer Besitzer ist und den unmittelbaren Besitz der Mieträume einem Dritten überlassen hat. Eine Abtretung seines Herausgabeanspruchs gegen den Dritten genügt nach dem Gesetzeswortlaut (›zurückzugeben‹) nicht (BGH NJW 71, 2065; Ddorf NZM 03, 397). IÜ hat der Vermieter ohnehin einen Direktanspruch gegen den Dritten gem II.

Rn 9

Mieträume bzw Grundstücke sind bei fehlender Vereinbarung im üblichen also ursprünglichen Zustand zurückzugeben (BGH NJW 19, 1877). Bei unrenoviert übergebenen Mieträumen schuldet der Mieter auch im Gewerberaummietrecht AGB-rechtlich keine Schönheitsreparaturen (Ddorf IMR 19, 458; Dresd NZM 19, 412 [OLG Dresden 06.03.2019 - 5 U 1613/18]). Abnutzungen bzw Veränderungen im Rahmen des vertraglichen Mietgebrauchs (§ 538) bleiben außer Betracht (Ddorf IMR 19, 458: auch erhebliche Verschlechterungen sind unerheblich) – zB rot gestrichene Wände in Bar bei fehlender Farbwahlklausel (Kobl NJW-RR 15, 913 [OLG Koblenz 29.01.2015 - 3 U 1209/14]); Einrichtungen und eingebrachte Gegenstände sind zu entfernen. Eine ursprünglich erteilte Zustimmung zur Veränderung der Mietsache modifiziert die Rückgabepflicht idR nicht, weil die Zustimmung nur auf die Dauer des Mietverhältnisses begrenzt ist (BGH NJW 19, 1877 [BGH 11.04.2019 - IX ZR 79/18]). Vom Vormieter errichtete Baulichkeiten müssen nicht zurückgebaut werden, wenn der Mieter diese nicht ›übernommen‹ hat (KG IMR 19, 191). Die Rückgabe der Mieträume bzw Grundstücke in vertragswidrigem Zustand führt zu Ersatzansprüchen aus §§ 280 ff (kurze Verjährung nach § 548), ist aber für die Erfüllung selbst ohne Bedeutung, solange insgesamt eine Rückgabe iSd Rn 6–8 zu bejahen ist (BGH NJW 19, 1877 [BGH 11.04.2019 - IX ZR 79/18]; NJW 18, 1746 [BGH 28.02.2018 - VIII ZR 157/17]). Nimmt der Vermieter die Mietsache nicht an, gerät er in Annahmeverzug (vgl BGH NJW-RR 19, 645 [BGH 27.02.2019 - XII ZR 63/18]).

Rn 10

Aus der nachvertraglichen Obhutspflicht folgt, dass Räume besenrein zurückzugeben sind. Firmenschilder mit Hinweis auf die neue Anschrift dürfen für angemessene Zeit verbleiben (Ddorf NJW 88, 2545 [OLG Düsseldorf 27.05.1988 - 16 U 56/88]; Erman/Jendrek § 546 Rz 6). Trifft der Vermieter bei Rückgabe keine Feststellungen zum Zustand der Mietsache, soll er sich später nicht mehr auf wahrnehmbare Mängel berufen können (BGH NJW 83, 446, 448 [BGH 10.11.1982 - VIII ZR 252/81]; KG GrundE 03, 524). Für die Nicht- bzw Schlechterfüllung der Rückgabepflicht trifft den Vermieter die Beweislast. Zur Beweissicherung empfiehlt sich ein Rückgabeprotokoll, welches die Wirkung eines beweiserleichternden Anerkenntnisses hat (LG Berlin ZMR 00, 535; LG Hamburg NZM 99, 838). Zwischen Unternehmern gelten zudem die Grundsätze des kaufmännischen Bestätigungsschreibens (Ddorf NZM 04, 260).