Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen

Zusammenfassung

Begriff

Die Durchsetzung der Räumung von Mieträumen ist zeit- und kostenintensiv. Hat der Vermieter einen Räumungstitel erstritten, muss er damit rechnen, dass das Gericht dem Mieter eine großzügige Räumungsfrist einräumt. Insbesondere in den praxisrelevanten Fällen einer Räumung nach vorausgegangener Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt der Vermieter wegen Vermögenslosigkeit der Mieter in aller Regel nicht nur auf den Verfahrenskosten sitzen, sondern erleidet weiteren Vermögensschaden wegen des Mietausfalls.

Aber auch nach Ablauf der Räumungsfrist ist das Mietobjekt noch nicht geräumt. Da sich Eigenmacht des Vermieters verbietet, muss die Räumungsvollstreckung beim Gerichtsvollzieher beauftragt und von diesem durchgeführt werden. Auch hier entstehen dem Vermieter wieder Kosten, die er regelmäßig vom Mieter wegen dessen Vermögenslosigkeit nicht ersetzt bekommt. Vermieter sollten also stets auch in Erwägung ziehen, ihren gekündigten Mietern die freiwillige Räumung in Form eines "Ziehgelds" schmackhaft zu machen. Dieser Beitrag führt Sie Schritt für Schritt durch das Räumungsverfahren und erläutert neben dem "klassischen" Räumungsverfahren auch mögliche Alternativen, um die Verfahrensdauer abzukürzen.

1 Prozessablauf

2 Rechtsweg erforderlich?

2.1 Hat der Mieter den Besitz aufgegeben?

Hat der Mieter erkennbar den Besitz an den Mieträumen aufgegeben, bedarf es nach vorausgegangener Kündigung keiner Räumungsklage. Hat der Vermieter einen Räumungstitel erstritten und gibt der Mieter danach erkennbar den Besitz an den Mieträumen auf, ist eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher nicht nötig. Wesentliches Erfordernis ist, dass der Mieter dem Vermieter den Besitz an den Mieträumen verschafft.

2.1.1 Schlüsselrückgabe

Praxis-Beispiel

Schlüsselübergabe

Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hat, übersendet der Mieter postalisch die Schlüssel mit der Bemerkung, für ihn sei das Mietverhältnis beendet.

Der Mieter hat in diesem Fall klar und eindeutig zum Ausdruck gebracht, die Mietsache nicht weiter nutzen zu wollen, sodass von einer Besitzaufgabe des Mieters auszugehen ist^[1], die eine Räumungsklage gegen ihn überflüssig macht. Angesichts der freiwilligen Räumung des Mieters würde einer Räumungsklage auch das Rechtsschutzbedürfnis fehlen.

Aus der Erklärung des Mieters muss sich aber auch ein Besitzaufgabewille ergeben.

Praxis-Beispiel

Feuchtigkeitsschäden

In den Mieträumen sind Feuchtigkeitsschäden vorhanden. Der Mieter mindert entsprechend die Miete. Nach erfolgter Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter übergibt der Mieter dem Hausverwalter des Vermieters einen Schlüssel. Auf der Übergabequittung ist "Wasserschaden" vermerkt.

Von einer freiwilligen Besitzaufgabe kann in diesem Fall nicht die Rede sein. Vielmehr kommt bereits in der Übergabequittung zum Ausdruck, dass der Schlüssel lediglich zur Instandsetzung der Mieträume übergeben wurde.^[2]

Mieter wohnt nicht mehr in Wohnung

Allein die Tatsache, dass der Mieter offensichtlich nicht mehr in der Wohnung wohnt, kann nicht als Besitzaufgabe durch ihn gedeutet werden. Wenn der Mieter noch im Besitz der Schlüssel ist, kann der Vermieter seinerseits die Räume nicht in Besitz nehmen. Gerade bei verschließbaren Gegenständen hängt die Möglichkeit der Inbesitznahme maßgeblich davon ab, dass auch der Schlüssel verfügbar ist.^[3] Nach der Schlüsselrückgabe hat der Vermieter wieder die Möglichkeit der unmittelbaren Sachherrschaft über die Mieträume.

• Erforderlich ist stets, dass der Vermieter sämtliche Schlüssel zurückerhält einschließlich etwa zusätzlich vom Mieter gefertigter Schlüssel.^[4] Nur auf diese Weise kann der Vermieter ungestört die Sachherrschaft über die Mieträume ausüben.
• Ausnahmsweise kann auch die Rückgabe nur eines Schlüssels genügen, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe zum Ausdruck kommt und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht wird.^[5]

Nach der Rechtsprechung des BGH erfordert die "Rückgabe" der Mietsache nämlich grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters.^[6] Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich.^[7] Von dieser muss der Vermieter Kenntnis erlangen, sonst ist von einer Besitzaufgabe des Mieters nicht auszugehen. Dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt nicht.^[8]

Ganz grundsätzlich aber verbietet sich eine rein formale Betrachtungsweise, da es allein nicht entscheidend auf den Besitz der Schlüssel, sondern vielmehr auf den Besitz des Mietobjekts insgesamt ankommt.^[9]

• So ist beispielsweise der Besitz übergegangen, wenn beide Vertragsparteien einen der überlassenen Schlüssel schlicht vergessen haben. In einem solchen Fall hat der Mieter keinen Besitzwillen mehr.
• Entsprechendes gilt bei verlorenem oder ...