Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 551 BGB ... / III. Art der Mietsicherheit.

1. Barkaution.

Rn 5

Zahlung einer bestimmten Geldsumme durch den Mieter, bar, durch Scheck, Überweisung oder Lastschrift. Entscheidend ist die faktische Überlassung des Geldbetrages an den Vermieter (vgl Antoni WuM 06, 359).

2. Bürgschaft.

Rn 6

Bei der Bürgschaft erhält der Vermieter zunächst nur die Verpflichtungserklärung des Bürgen. Die Bürgschaft sollte schriftlich (§ 766) und auch unbedingt, unbefristet, unwiderruflich und selbstschuldnerisch sein. Als tauglicher Bürge sind im Wege europarechtskonformer Auslegung auch für deutsche Mieter ausländische Bürgen mit Sitz in der EU zuzulassen (Hambg NJW 95, 2859, Einzelheiten bei Herrlein/Knops/Spiegelberg § 551 Rz 15 zum gemeinschaftsrechtlichen Gleichheitsgrundsatz). Bei unbefristeten Mietverhältnissen und unbefristeten Bürgschaften beschränkt sich die Bürgenhaftung auf die bis zur Kündigung entstandene Hauptschuld. Wichtiger Grund für eine Bürgschaftskündigung kann auch eine erhebliche Verschlechterung der Vermögenslage des Mieters als Hauptschuldner sein (Ddorf ZMR 99, 393; Hambg ZMR 99, 630, 633). Allerdings verlangt die Rspr für die Kündigung eine angemessene Frist, damit sich Mieter/Hauptschuldner und Vermieter/Gläubiger auf die veränderte Lage einstellen können (BGH NJW 86, 252; Ddorf ZMR 99, 393). Die Kündigungsfrist gilt als angemessen, wenn sie mindestens den Kündigungszeitraum zzgl einer Abwicklungsfrist von sechs Monaten umfasst (vgl Ddorf ZMR 99, 393 und ZMR 00, 89). Bei Mietverhältnissen von bestimmter Dauer ist für die fest vereinbarte Mietzeit eine Kündigung des Bürgen unzulässig. Der Abschluss einer Kautionsversicherung genügt nicht, wenn die danach vereinbarte Bürgschaft hinter den Anforderungen im Mietvertrag an die Mieter-Bürgschaft zurückbleibt (Hamm ZMR 22, 793).

Rn 7

Sonderformen: a) Mietausfallbürgschaft: Hier haftet der Bürge nur auf das, was der Gläubiger trotz Anwendung gehöriger Sorgfalt vom Schuldner nicht erlangen kann. b) Bürgschaft auf erstes Anfordern: Sie dient der besonders schnellen Durchsetzung der gesicherten Ansprüche. Der Bürge muss sofort an den Gläubiger zahlen. Als ›minus‹ ggü der vom Gesetz vorgesehenen Bar-Kaution (Rn 5, 20) ist sie auch außerhalb der Gewerbemiete zulässig (aA wohl Derleder NZM 06, 602 unter II.2.c) Auf die Einrede der Aufrechenbarkeit kann in Formularklauseln nicht einschränkungslos verzichtet werden (KG ZMR 06, 524).

3. Kautionskonto des Mieters.

Rn 8

Hier wird vom Mieter unter eigenem Namen ein Sparkonto bei einem Kreditinstitut seiner Wahl mit Sperrvermerk zugunsten des Vermieters eröffnet. Der Mieter kann so künftig nur mit Zustimmung des Vermieters über das Guthaben verfügen, obwohl die Kaution weiter zum Vermögen des Mieters zählt.

4. Forderungsabtretung.

Rn 9

Die Abtretung von Lohn- oder Gehaltsansprüchen ist in Formularmietverträgen wegen Verstoßes gegen § 307 unwirksam (LG Lübeck WuM 86, 14). In Betracht kommt die Abtretung von Forderungen aus einem etwaigen Untermietverhältnis oder des Anspruchs auf Auszahlung des Sparguthabens auf einem Kautionskonto des Mieters. Eine auf einem Formular der Beitrittserklärung zu einer Wohnungsbaugenossenschaft vorformulierte und vom Mitglied gesondert unterschriebene Vereinbarung, nach der das Mitglied seinen künftigen erst nach Kündigung der Mitgliedschaft entstehenden Anspruch auf das Auseinandersetzungsguthaben zur Sicherheit an die Genossenschaft als personenidentische Vermieterin abtritt, ist nichtig, da diese Abtretungserklärung gegen § 22 GenG verstößt, der auch den Anspruch auf das Auseinandersetzungsguthaben umfasst (LG Hamburg/AG Hamburg-Blankenese NJW-RR 91, 998 [AG Hamburg-Blankenese 08.11.1989 - 508 C 103/89]). Nach AG Saarbrücken (WuM 07, 506 m Anm Feßler/Kegel WuM 07, 693 [AG Saarbrücken 24.07.2007 - 37 C 132/07]) verstößt die Verpflichtung zur Zeichnung bestimmter Genossenschaftsanteile in Dauernutzungsverträgen gegen § 551, wenn sie das Dreifache der Nettomiete übersteigen und erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist zurückgezahlt werden können/sollen.

5. Forderungsverpfändung.

Rn 10

Zur Verpfändung einer Forderung ist die Anzeige der Abtretung ggü dem Schuldner erforderlich (§ 1280). Andernfalls ist die Verpfändung unwirksam.

6. Sicherungsübereignung

Rn 11

von Einrichtungsgegenständen nach Erwerb vom Vormieter nebst Wahlrecht zur Weiterveräußerung an einen Nachmieter oder Wegnahme (AG/LG Düsseldorf ZMR 07, 536).