Alexander C. Blankenstein
Als Mietsicherheiten kommen sämtliche Arten einer Sicherheitsleistung nach § 232 BGB in Betracht. Folgende Möglichkeiten der Vereinbarung einer Mietsicherheit stehen den Mietvertragsparteien u. a. zur Verfügung:
- Barkaution,
- Sparbuch,
- (Bank-)Bürgschaft,
- Patronatserklärung,
- Verpfändung von Wertpapieren,
- Verpfändung von Lohn- bzw. Gehaltsansprüchen und
- Sicherungsübereignung von Wertsachen.
Soll die Verpfändung von Lohn- oder Gehaltsansprüchen als Mietsicherheit dienen, bedarf es zwingend einer entsprechenden Individualvereinbarung. Eine Regelung im Formularvertrag wäre wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters und somit eines Verstoßes gegen die Bestimmung des § 307 BGB unwirksam. In der Praxis spielt diese Art von Sicherheitsleistung auch keine Rolle.
Entsprechendes gilt für die Sicherungsübereignung von Wertsachen. Sie kann zwar auch im Bereich der Wohnraummiete vereinbart werden, ist aber praktisch irrelevant. Diese Art der Sicherungsleistung spielt dann eher noch im Bereich der Geschäftsraummiete eine Rolle, wenn auch eine verschwindend geringe.
Die Patronatserklärung wird in aller Regel von Konzernunternehmen für ihre Töchter abgegeben und ist eng mit der Bürgschaft verwandt.
In der Praxis spielen insoweit die Barkaution, die Verpfändung eines Sparguthabens, die Stellung einer Bürgschaft und ggf. noch die Verpfändung von Wertpapieren als "andere Anlageform" gemäß § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB die größeren Rollen.
Konkrete Vereinbarung ist bindend
Ist eine bestimmte Art der Sicherheitsleistung vertraglich vereinbart, sind sowohl Mieter als auch Vermieter hieran gebunden. Die vertraglich vereinbarte Leistung der Mietsicherheit durch Bankbürgschaft umfasst insoweit nicht die Gestellung einer Bürgschaft durch eine Versicherung.
Bei fehlender Vereinbarung hat Mieter ein Wahlrecht
Haben die Mietvertragsparteien keine bestimmte Art der Sicherheitsleistung vereinbart, kann der Mieter wählen, in welcher Form er die Sicherheit leistet. In der Praxis ist dies aber überwiegend bedeutungslos. Bereits die Vereinbarung der Mietvertragsparteien, der Mieter habe "eine Kaution in Höhe von xxx EUR" zu leisten, wird als Vereinbarung einer Barkaution angesehen. In aller Regel wird die Art der Sicherheitsleistung auch klar und deutlich im Mietvertrag geregelt.
1.1.2.1 Barkaution
In der mietrechtlichen Praxis ist die Barkaution die verbreitetste Mietsicherheit. Sie bietet dem Vermieter auch den größten Vorteil: Er kann im Fall der Fälle direkt auf die Kaution zugreifen. Im Mietvertrag vereinbaren die Parteien dabei, dass der Mieter dem Vermieter den Kautionsbetrag auf ein vom Vermieter benanntes Bankkonto zu überweisen hat. Möglich ist selbstverständlich auch, dass der Mieter dem Vermieter die Kaution in bar übergibt oder dem Vermieter einen Scheck ausstellt.
Mietvertragsklausel: Kautionsvereinbarung (Barkaution)
(...)
§ ___ Kaution
(1) Der Mieter hat an den Vermieter eine Barkaution in Höhe von _____ EUR zu leisten. Die Anlage der Kaution erfolgt entsprechend § 551 Abs. 3 BGB bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit. Die Zahlung kann in 3 Monatsraten erfolgen. In diesem Fall ist die erste Rate bei Übergabe des Mietobjekts, die beiden folgenden Raten mit der 2. und 3. Miete zu leisten.
(2) Der Vermieter ist während der Mietzeit berechtigt, wegen rechtskräftig festgestellter, unstreitiger Forderungen die Kaution ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen. In diesem Fall ist der Mieter verpflichtet, das Kautionskonto unverzüglich um den entsprechenden Betrag aufzufüllen.
(3) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Höhe seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis festzustellen und dem Mieter mitzuteilen. Für die Abrechnung der Kaution steht ihm eine Frist von mindestens 6 Monaten zur Prüfung seiner Ansprüche zu. Wegen seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis kann sich der Vermieter aus der Kaution befriedigen.
(4) Sind Forderungen nur im Wege der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung eindeutig zu ermitteln, kann der Vermieter einen Betrag in Höhe von bis zu 3 Betriebskosten-Vorauszahlungsraten bis zur Abrechnung zurückbehalten, soweit bei der Abrechnung mit einer Nachzahlung zu rechnen ist.
Umsatzsteuer in der Geschäftsraummiete
Auch wenn es sich um ein Geschäftsraummietverhältnis handelt, sind Mieteinnahmen zunächst nach der maßgeblichen Bestimmung des § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Freilich ist dies in aller Regel weder für den unternehmerisch tätigen Mieter noch für den Vermieter vorteilhaft, da die Umsatzsteuer einen Kostenbestandteil darstellt und kein Vorsteuerabzug möglich ist, sodass sie lediglich durchlaufender Posten wäre. Vermieter haben daher die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten und zur Umsatzsteuer gemäß § 9 Abs. 1 UStG zu optieren. Voraussetzung ist insoweit freilich, dass auch der unternehmerisch tätige Mieter Einkünfte erzielt, die der Umsatzsteuer un...