Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 554 BGB ... / C. Prozessuales.

Rn 45

Richtet sich der Anspruch gegen einen vermietenden Wohnungseigentümer, wird von Drasdo (WuM 02, 123, 129) empfohlen, den übrigen Wohnungseigentümern – jetzt wohl der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – gem den §§ 72 ff ZPO den Streit zu verkünden. Hat der vermietende Wohnungseigentümer dagegen bereits seinerseits trotz Verweigerung der Zustimmung ggü dem Mieter ein WEG-Verfahren angestrengt, wird empfohlen, die Mietstreitigkeit nach § 148 ZPO auszusetzen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könnte – unabhängig vom Mietprozess – ihre Zustimmung auch vorbehaltlich der gerichtlichen Verpflichtung des vermietenden Wohnungseigentümers zur Zustimmung ggü dem Mieter erteilen, wenn bereits ein Mietrechtsstreit läuft. Der Vermieter könnte ggf ›vorbehaltlich der Genehmigung der Gemeinschaft‹ (Riecke, AnwZert MietR 12/23 Anm 1 unter C) ggü dem Mieter der Maßnahme zustimmen. Zur prozessualen Durchsetzung des Erlaubnisanspruchs bei vermietetem Wohnungseigentum vgl Dötsch/Zschieschack FS Hannemann 23, 29; zu weiteren WEG-rechtlichen Fragen: Riecke FS Hannemann 23, 273.

Rn 46

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen eines Anspruchs auf die begehrte Erlaubnis. Im Übrigen trägt jede Partei die Darlegungs- und Beweislast für jeden Umstand, der zu ihrem Vorteil in die Interessenabwägung einfließen soll. Die Beweislast für die Angemessenheit der verlangten Zusatzkaution trägt der Vermieter.

Rn 47

Die Klage des Mieters richtet sich auf Abgabe einer Willenserklärung (§ 894 ZPO), nicht auf bloße Duldung der erstrebten baulichen Veränderung. Die erstrebte Willenserklärung muss der Mieter so konkret bezeichnen, dass der Vermieter nur mit einem einfachen ›Ja‹ zustimmen kann. Die beabsichtigte bauliche Veränderung ist unter Berücksichtigung des Bestimmtheitsgrundsatzes präzise zu beschreiben (vgl LG Bremen ZMR 17, 83: Modell, Material, Größe und Farbe). Durch ausdrückliche Bezugnahme können ergänzende Unterlagen zum Gegenstand der begehrten Zustimmungserklärung gemacht werden (AG Hamburg-Blankenese ZMR 04, 783; 17, 765 zur Verweisungstechnik; LG Stuttgart ZMR 18, 451). Die Willenserklärung gilt (§ 894 ZPO) mit Rechtskraft des Urteils als abgegeben. Anschließend muss der Vermieter die Durchführung der entsprechenden Arbeiten dulden. Verweigert er die Duldung, muss der Mieter auch noch einen Duldungstitel erstreiten.

Rn 48

Bei vermietetem Sondereigentum gilt: Lehnt die Gemeinschaft mehrheitlich ab, müsste dieser Negativbeschluss vom vermietenden Eigentümer allerdings zur Vermeidung seiner Bestandskraft binnen Monatsfrist des § 45 WEG nF vorsorglich (vgl dazu Wenzel ZMR 05, 413 zum Negativbeschluss) gerichtlich angefochten werden (§ 44 WEG nF). Gleichzeitig wäre eine Beschlussersetzungsklage (§ 44 I 2 WEG nF) zu erwägen. Bei veränderter Sachlage muss erst die Eigentümerversammlung angerufen werden (Köln ZMR 07, 641 = NZM 07, 603). Bejaht man eine Abtretbarkeit des Duldungs- und/oder Zustimmungsanspruchs des Eigentümers – trotz des höchstpersönlichen Charakters und trotz § 399 –, dann würde auch eine Abtretung desselben an den Mieter ausreichen.

Rn 49

Offen ist, ob der Wohnungseigentümer seinen Mieter zur Klageerhebung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Wege einer gewillkürten Prozessstandschaft wirksam ermächtigen kann. Klagebefugt ist bei der Anfechtungsklage gem § 44 Abs 1 WEG nF allein der Wohnungseigentümer.