Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 556 BGB ... / IV. Darlegungs- und Beweislast.

Rn 149

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit (BGH NJW-RR 23, 373 Rz 41; NZM 22, 949 [BGH 05.10.2022 - VIII ZR 117/21] Rz 36; NJW 18, 1599 [BGH 07.02.2018 - VIII ZR 189/17] Rz 11; § 535 Rn 54) – mit Ausn des Verschuldens, wo sich nach § 280 I 2 der Vermieter entlasten muss; idR trifft den Vermieter keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes (BGH NJW 11, 3028 [BGH 06.07.2011 - VIII ZR 340/10] Rz 19 ff). Nach fragwürdiger, dem Beweisrecht nicht entsprechender Ansicht des BGH genügt es für die Darlegung der Nebenpflichtverletzung (Rn 140) nicht, wenn der Mieter zunächst behauptet, die betreffenden Leistungen seien zu überhöhten Preisen beschafft worden (BGH NZM 15, 132 [BGH 17.12.2014 - XII ZR 170/13] Rz 13). Er soll vielmehr ›näher‹ darlegen müssen, wenn gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, soll der Mieter diesem ›Gebot‹ nicht genügen (BGH NJW 11, 3028 [BGH 06.07.2011 - VIII ZR 340/10] Rz 18; aA wohl AG Mitte GE 18, 767). Hat der Mieter ausreichend vorgetragen und den Beweis geführt, hat der Vermieter den Gegenbeweis zu führen, mit dem von ihm abgeschlossenen Vertrag keine Nebenpflicht verletzt zu haben. Ist streitig, ob Kosten in der berechneten Form angefallen sind, muss der Vermieter nachweisen, dass sie tatsächlich entstanden sind. Auch dann, wenn es ›auffällige Abweichungen oder Schwankungen‹ gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechnungszeiträume (§ 556 Rz 42) gibt, soll den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast treffen, dass die berechneten Kosten tatsächlich auf einem entsprechenden Verbrauch beruhen (BGH NJW 08, 2260 [BGH 28.05.2008 - VIII ZR 261/07] Rz 15; mehr als zw).

Rn 150

Die Würdigung des Vorbringens zur fehlenden Angemessenheit oder Erforderlichkeit der abgerechneten Kosten liegt vornehmlich in der Verantwortung des Tatrichters. Dabei dürfen einerseits die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung der Umstände, die für einen Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit sprechen, nicht überspannt werden (Milger NZM 12, 657). Insb dürfen die Anforderungen an die Darlegung nicht so weit gehen, dass sie das Gericht von der Richtigkeit der behaupteten Tatsache bereits überzeugen müssen.

Rn 151

Auf der anderen Seite genügt es für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung des Vermieters noch nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreitet oder lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien. Vielmehr ist von ihm die Darlegung zu erwarten, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären (BGH NJW 15, 855 [BGH 17.12.2014 - XII ZR 170/13] Rz 13 zur Gewerberaummiete).