1. Zeitpunkt.
Rn 15
Der Vermieter muss unaufgefordert und vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters (idR die Annahmeerklärung) Auskunft über den und/oder die jew behaupteten Ausnahmetatbestand/-bestände (Rn 17 ff) geben. Haben mehrere Personen eine Wohnung angemietet, sind sie Mitgläubiger (BGH ZMR 20, 629 Rz 41). Die Beweislast für eine rechtzeitige Auskunftserteilung liegt beim Vermieter (BTDrs 19/4672, 27). Der Vermieter kann sich auf mehrere Ausnahmetatbestände berufen (Horst MDR 19, 971, 973).
2. Form.
Rn 16
Die Auskunft bedarf nach § 556g IV der Textform (§ 126b). Eine gesonderte Erklärung bzw ein gesondertes Schriftstück ist insoweit nicht erforderlich (BTDrs 19/4672, 27). Notwendig, aber auch ausreichend ist, wenn die Auskunft in das vom Mieter noch zu unterzeichnende (Rn 15; Hinz ZMR 19, 557, 558) Exemplar des Mietvertrags bzw des Angebots zum Abschluss eines Mietvertrags aufgenommen wird (Hinz ZMR 19, 557, 558; BTDrs 19/4672, 29).
3. Inhalt (§ 556g Ia 1).
Rn 17
Der Inhalt dessen, was der Vermieter behaupten muss (s.a. BGH WuM 24, 144 [BGH 29.11.2023 - VIII ZR 75/23] Rz 23: es besteht keine Pflicht, die zulässige Miete mitzuteilen), richtet sich nach dem Ausnahmefall, den er selbst als gegeben ansieht. Die Behauptungen sind bewusst eng gehalten. Einzelheiten und etwaige Nachweise muss der Vermieter nämlich erst im Rahmen eines Auskunftsbegehrens nach § 556g III mitteilen (BTDrs 19/4672, 27/28).
Rn 18
Damit ist Folgendes zu erklären:
- Im Fall des § 556e I die Höhe der Vormiete (§ 556e Rn 3). Eines Belegs oder der Angabe des Vormieters bedarf es nicht (Herlitz jurisPR-MietR 2/19). Es bedarf auch keiner ergänzenden Informationen, zB über die genaue Zusammensetzung der Miete sowie den Zeitpunkt ihrer Vereinbarung (Hinz ZMR 19, 557, 558). Auskünfte zum Vormietverhältnis können allerdings ggf nach § 556g III verlangt werden (Rn 28 und Rn 29). Entscheidend ist die Beendigung des letzten Wohnraummietverhältnisses (LG Berlin GE 18, 1460). Eine zwischenzeitliche gewerbliche Nutzung bleibt unberücksichtigt.
- Im Fall des § 556e II der bloße Umstand und der Zeitpunkt der behaupteten Modernisierung (§ 556e Rn 5 ff). Angaben iE, etwa warum es eine Modernisierung war, bedarf es nicht (Hinz ZMR 19, 557, 558; aA Horst MDR 19, 971, 972).
- Im Fall des § 556f S 1 muss der Vermieter behaupten, dass die Wohnung nach dem 1.10.14 erstmals genutzt (§ 556f Rn 3) und vermietet (§ 556f Rn 4) wurde (Hinz ZMR 19, 557, 558; Wichert ZMR 19, 245, 246; Börstinghaus PiG 109, 128, 132).
- Im Fall des § 556f S 2 hat der Vermieter zu behaupten, es handle sich um die erste Vermietung nach umfassender (§ 556f Rn 8) Modernisierung (BGH ZMR 22, 788 Rz 53). Eine umfassende kann auch eine einfache Modernisierung iSv § 556g Ia Nr 2 sein (BGH ZMR 22, 788 Rz 54).
4. Verstöße (§ 556g Ia 2–4).
a) Keine/fehlerhafte Auskunft (§ 556g Ia 2).
Rn 19
Verstößt der Vermieter ganz oder teilweise, schuldhaft oder ohne Verschulden gg § 556g Ia 1 oder ist die Auskunft schuldhaft falsch (AG Berlin-Mitte IMR 22, 394; Artz/Börstinghaus NZM 19, 12, 16; Selk NJW 19, 329, 331; Eisenschmid WuM 19, 225, 233), ist die Mietpreisvereinbarung auf der Basis der Vormiete zwar wirksam (Hinz ZMR 19, 557, 558; Blank IMR 18, 485), der Vermieter kann sich aber nach § 556g Ia 2 nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete ›berufen‹, mithin die Miete nicht erhöhen oder eine Kündigung darauf stützen (der Mieter hingegen schon, vgl Scheidacker GE 19, 101); dies gilt auch dann, wenn die Tatbestände tatsächlich erfüllt sind. Bei einem Verstoß kann der Mieter nach einer Rüge (Rn 5 ff) die Differenz zur zulässigen Miete (ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %) zurückfordern (Rn 10).
b) Nachgeholte Auskunft (§ 556g Ia 3).
Rn 20
§ 556g Ia 3 ist auf Initiative des Rechtsausschusses in das Gesetz eingefügt worden. Er soll die Folge des § 556g Ia 2 abwenden und den Vermieter schützen, der die Auskunft nur versehentlich nicht erteilt hat oder die Erteilung der Auskunft nicht beweisen kann (BTDrs 19/6153, 21). Der Schutz besteht darin, dass der Vermieter die nicht erteilte oder unvollständige oder nicht zu beweisende Auskunft in Textform (§ 556g IV) und in der Weise des § 556g I 2 nachholen darf. Geschieht dies, kann er sich allerdings erstmals zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen; es gelten §§ 187 ff. Einer formalen weiteren Erklärung bedarf es nicht (Hinz ZMR 19, 557, 560; Horst MDR 19, 971, 973; aA Börstinghaus PiG 109, 128, 135). Die Mietforderung lebt in Höhe der Vormiete nach Ablauf der Sperrfrist wieder auf, ohne dass es einer erneuten entspr Erklärung des Vermieters bedarf (LG Berlin ZMR 21, 485).
c) Auskunft in unzureichender Form (§ 556g Ia 4).
Rn 21
Hat der Vermieter die Auskunft erteilt, aber nicht in Textform (§ 556g IV), so kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in Textform (§ 556g IV) nachgeholt hat. Die Beweislast für die Erteilung der Auskunft (idR mündlich), trägt der Vermieter (BTDrs 19/4672, 28). Wird der Beweis nicht geführt, gilt § 556 Ia 3.