Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 557 BGB ... / C. An das Gesetz gebundene Mieterhöhungen.

I. Allgemeines.

Rn 9

Gem Art 14 GG muss der Vermieter berechtigt bleiben, die Miete im angemessenen Rahmen zur Erhaltung des Hausbesitzes zu erhöhen (BVerfG ZMR 80, 202). Das Gesetz verbietet in § 573 I 2 für die Wohnraummiete zwar eine Änderungskündigung, ermöglicht aber als verfassungsrechtliches Korrelat gesetzlich gebundene Mieterhöhungen. Treffen die Vertragsparteien über die Miethöhe keine Vereinbarung, kann der Vermieter daher gem § 557 III Hs 1 Mieterhöhungen nach Maßgabe von §§ 558–560 verlangen. In Betracht kommen drei: Mieterhöhungen zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 iVm §§ 558a–558e), wegen einer durchgeführten Modernisierung (§ 559) oder wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560). Während § 558 insoweit einen Anspruch auf Zustimmung gibt, handelt es sich bei §§ 559, 560 um einseitige Gestaltungserklärungen.

II. Ausschluss.

1. Überblick.

Rn 10

Die Vertragsparteien sind gem § 557 III berechtigt, Miet erhöhungen nach §§ 558–560 ganz oder teilweise, für eine bestimmte Dauer (BGH NJW 92, 2281 [BGH 19.03.1992 - IX ZR 203/91]) oder für bestimmte Mietteile auszuschließen (BayObLG NZM 99, 215, 216 [BVerfG 17.12.1998 - 2 BvR 1556/98]). Mieterhöhungen sind dann unwirksam. Unter extremen Umständen kann ein Ausschluss nach § 313 wieder entfallen.

2. Ausdrücklicher Ausschluss.

Rn 11

Eine ausdrückliche, Mieterhöhungen ausschließende Vereinbarung kann nach § 557 III Hs 2 Alt 1 formfrei im (Formular-)Mietvertrag selbst, aber auch an anderer Stelle geschlossen werden. Eine Ausschlussvereinbarung ist zB anzunehmen, wenn eine Mieterhöhung nur zulässig ist, sofern die geforderte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen muss (BGH WuM 09, 463 [BGH 27.05.2009 - VIII ZR 180/08]). Der Rechtsnachfolger des Vermieters ist an eine Mieterhöhungsbegrenzung gebunden, wenn sie an ihn weitergegeben worden ist (BGH ZMR 04, 22 = NJW 03, 3767 zu Drittmitteln). Der Ausschluss kann auch als Vertrag zu Gunsten des Mieters zwischen Vermieter und einem Dritten geschlossen werden.

3. Konkludenter Ausschluss.

Rn 12

Ein Ausschluss kann sich gem § 557 III Hs 2 Alt 2 auch aus den Umständen ergeben (BGH ZMR 04, 408, 409; Sternel FS Blank, 421, 431). Um das zu ermitteln, bedarf es einer umfassenden Auslegung des gesamten Vertrags einschl der außerhalb des Vertrags liegenden Umstände (BGH ZMR 04, 408, 409). Für die Auslegung kommt es entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung des Vertrags an. Eine Sperre kann sich ggf aus der vereinbarten Wohnungsgröße (LG Berlin NZM 02, 947; LG Braunschweig WuM 99, 205; Sternel FS Blank, 421, 431; s aber BGH WuM 07, 450 [BGH 23.05.2007 - VIII ZR 138/06]), aus Verwaltungsvorschriften (BayObLG NJW-RR 99, 1100) oder aus der Bezeichnung der Wohnung als ›öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden‹ ergeben. Enthält der Mietvertrag eine Kostenmietklausel, ist hierin kein konkludenter Ausschluss zu sehen. Die Bindung an eine Kostenmietklausel entfällt vielmehr auf Grund ergänzender Vertragsauslegung (§ 133 Rn 25) mit dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit und den damit verbundenen Steuervorteilen ersatzlos (BGH NZM 06, 693, 694 [BGH 14.06.2006 - VIII ZR 128/05]). Die Miete kann dann nach §§ 558 ff erhöht werden. Ob ein konkludenter Mieterhöhungsausschluss bereits dann anzunehmen ist, wenn die Parteien einen Zeitmietvertrag mit fester Miete geschlossen haben, ist unsicher. Ohne besondere Anhaltspunkte kann ein Zeitmietvertrag allein nicht als Ausdruck eines Ausschlusses angesehen werden. Umstr ist ferner, ob eine unwirksame Index- oder Staffelmiete das Recht des Vermieters jedenfalls auf die von ihm in den Vertrag eingebrachte unwirksame Klausel beschränkt (LG Berlin GE 02, 468; LG Görlitz WuM 97, 682 [LG Görlitz 24.09.1997 - 2 S 12/97] für die Staffelmiete; LG Frankfurt/M WuM 98, 603 [LG Frankfurt am Main 08.07.1997 - 2/11 S 75/97] für die Indexmiete); dies wird meist abzulehnen sein (s.a. Sternel FS Blank, 421, 432).

4. Rechtsfolge.

Rn 13

Ein Ausschluss gilt grds dauerhaft, bei befristeten Mietverträgen mit Verlängerungsklausel aber nur für die Zeit der ersten Befristung. Er erstreckt sich nicht auf einen Verlängerungszeitraum (Karlsr ZMR 86, 80, 81).