Gesetzestext
(1) 1Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. 2Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. 3§ 555c Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) 1Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. 2Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn
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der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder |
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die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. |
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
A. Inhalt.
Rn 1
§ 559b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschriften sind §§ 3 III, 4 MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Der zum Nachteil des Mieters nach seinen III nicht abdingbare § 559b bestimmt die Anforderungen an eine einseitige Mieterhöhung wegen einer Modernisierung iSv § 555b und den Zeitpunkt, wann der Mieter die erhöhte Miete schuldet. § 559b gilt nur für Mietverhältnisse über preisfreien Wohnraum mit Ausnahme der in § 549 II, III genannten. Zum Anwendungsbereich s vor § 557 Rn 3.
B. Erklärung.
I. Sinn und Zweck.
Rn 2
Die Erläuterungspflicht soll unzumutbare Nachteile verhindern (BGH NJW-RR 23, 371 Rz 12; NZM 22, 795 Rz 17; NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 27). Der Mieter soll anhand der Erklärung den Grund der Mieterhöhung als ›plausibel‹ nachvollziehen und prüfen können (BGH WuM 23, 610 Rz 12; NZM 23, 33 [BGH 28.09.2022 - VIII ZR 336/21] Rz 20). Nicht ausreichend ist es daher, wenn sich der Mieter die Informationen selbst aus den Unterlagen des Vermieters verschaffen soll/muss (LG Berlin NZM 99, 460 [LG Berlin 17.07.1998 - 64 S 353/97]). Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (BGH NZM 22, 795 [BGH 20.07.2022 - VIII ZR 361/21] Rz 17). Bei der Auslegung der Mieterhöhungserklärung darf auf in Bezug genommene Erklärungen in der Modernisierungsankündigung zurückgegriffen werden (BGH WuM 23, 610 Rz 13).
II. Formfragen.
Rn 3
Zur von § 559 I 1 verlangten Textform s § 558a Rn 12. Ein in den Mietvertrag nach § 566 eingetretener Erwerber kann die Miete grds nach bereits durch den Veräußerer durchgeführter Modernisierung erhöhen (KG ZMR 00, 757, 758; s.a. § 559 Rn 8). § 558b III 3 ist nicht anwendbar (BGH ZMR 06, 272).
III. Zeitpunkt.
Rn 4
Der Vermieter kann die Mieterhöhung erst nach Abschluss der Arbeiten (= Fertigstellung; s.a. § 13 I 1 WoBindG) verlangen (BGH NJW 15, 934 Rz 39). Die Miete muss aber nicht binnen einer bestimmten Frist nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erhöht werden. Wartet der Vermieter mit der Erhöhungserklärung zu lange, kann der Modernisierungszuschlag in seltenen Fällen allerdings verwirkt sein (LG Berlin MM 00, 280; LG Berlin MM 93, 218). Wurden mehrere trennbare Maßnahmen durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jew abgeschlossenen Maßnahmen abgeben, da der Mieter von diesen bereits profitiert (BGH ZMR 21, 723 Rz 14; 20, 925 Rz 32; NJW 15, 934 Rz 39). Ob der Vermieter die Rechnungen der für die Modernisierungsmaßnahme Tätigen bezahlt hat, ist unerheblich (aA AG Schöneberg GE 11, 758).
IV. Inhaltliche Anforderungen.
1. Allgemeines.
Rn 5
Zu den inhaltlichen Anforderungen s zunächst die entsprechend geltenden Anmerkungen zu § 558a Rn 2 bis Rn 8. Die Erklärung muss so ausgestaltet sein, dass der Mieter den verlangten Mehrbetrag ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung überschlägig kontrollieren kann (BGH NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 28). Die erhöhte Miete ist in einem Betrag auszudrücken, nicht nur in einer Erhöhung pro Quadratmeter. Der Vermieter kann den nach § 559 I möglichen Erhöhungsbetrag nach hM zeitlich gestaffelt geltend machen (BGH NZM 16, 46 Rz 6). Belege muss er nicht beifügen (LG Berlin GE 07, 985). Der Mieterhöhungszeitpunkt ist errechenbar und kann daher, muss aber nicht mitgeteilt werden (BGH MDR 23, 1233 Rz 25). Angaben aus anderen Schreiben sind bei Auslegung der Erklärung zu berücksichtigen, wenn auf diese Bezug genommen wird (BGH MDR 23, 1233 Rz 25; ZMR 23, 351 Rz 16).
2. Berechnung der Kosten (§ 559b I 2).
a) Überblick.
Rn 6
Der Vermieter muss – außer bei einer Pauschalpreisvereinbarung – die entstandenen Kosten berechnen. Berechnung meint Angabe und Addition/Subtraktion. Kostenabweichungen ggü der Modernisierungsankündigung, auch erhebliche, sind unerheblich und, wie § 559 II 2 Nr 2 zeigt, der die Abweichung ausreichend sanktioniert, nicht näher zu erläutern (aA LG Berlin GE 21, 186).
Rn 7
Ausreichend ist die Nennung eines Gesamtbetrags (BGH WuM 23, 610 Rz 16; NZM 22, 795 Rz 32; ZMR 20, 728 Rz 30), wobei auf ein Ankündigungsschreiben Bezug genommen werden darf, welches seinerseits nur eine Kostenschätzung enthält (BGH WuM 23, 610 Rz 22). E...