Gesetzestext
(1) 1Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nummer 1a durchgeführt, welche die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllen, und dabei Drittmittel nach § 559a in Anspruch genommen, so kann er die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen. 2Wenn eine Förderung nicht erfolgt, obwohl die Voraussetzungen für eine Förderung dem Grunde nach erfüllt sind, kann der Vermieter die jährliche Miete nach Maßgabe des § 559 erhöhen.
(2) § 559 Absatz 2 Satz 1 ist mit der Maßgabe anwendbar, dass Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, pauschal in Höhe von 15 Prozent nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören.
(3) § 559 Absatz 3a Satz 1 ist mit der Maßgabe anwendbar, dass sich im Hinblick auf eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a die monatliche Miete um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen darf. Ist der Vermieter daneben zu Mieterhöhungen nach § 559 Absatz 1 berechtigt, so dürfen die in § 559 Absatz 3a Satz 1 und 2 genannten Grenzen nicht überschritten werden.
(4) § 559 Absatz 3, 4 und 5 sowie die §§ 559b bis 559d gelten entsprechend.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
A. Gesetzesgeschichte, Zweck und Allgemeines.
Rn 1
§ 559e ist durch das ›Heizungsgesetz‹ (dazu Vor § 555a Rn 5) ins BGB eingefügt worden und blickt als Tatbestand ausschließlich auf Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr 1a (§ 555b Rn 9a). Die Geltendmachung bestimmt sich nach §§ 559b-559d (§ 559e IV). Er will Anreize für Investitionen in Maßnahmen zur Erfüllung von § 71 GEG sowie die Inanspruchnahme von Förderung setzen (BTDrs 20/7619, 98). § 559e ist neben § 559 getreten, sodass bei Vorliegen der Voraussetzungen auch des § 559 I ein Wahlrecht besteht, nach welcher Vorschrift eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559b ff. geltend gemacht macht (BTDrs 20/7619, 98; s.a. Zehelein MDR 24, 265 Rz 4). Auch ein Nebeneinander ist vorstellbar: Die Mieterhöhung nach Modernisierung bei der Heizungsanlage nach § 559e, alle weiteren Maßnahmen nach § 559. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 559e V).
B. Anwendungsbereich.
Rn 2
§ 559e ist anwendbar, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr 1a durchgeführt hat (dazu § 555b Rn 9a). Ob zB Endenergie eingespart wird, ist unerheblich.
C. Rechtsfolgen.
I. Erhöhungsbetrag (§ 559e I).
1. Allgemeines.
Rn 3
§ 559e I unterscheidet für den Erhöhungsbetrag danach, ob Drittmittel in Anspruch genommen wurden und ob das möglich war.
2. Drittmittel (§ 559e I 1).
Rn 4
Hat der Vermieter Drittmittel iSv § 559a in Anspruch genommen (zum Begriff § 559a Rn 2), so darf er die jährliche Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzgl der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen.
3. Keine Drittmittel in Anspruch genommen (§ 559e I 2).
Rn 5
Ist 1. die Modernisierung umgesetzt worden, sind 2. die Voraussetzungen für eine Förderung dem Grunde nach erfüllt und hat der Vermieter 3. aber keine Drittmittel iSv § 559a in Anspruch genommen (zum Begriff § 559a Rn 2) oder waren diese ausgeschöpft, so kann er die jährliche Miete nach Maßgabe des § 559 erhöhen (= 8 %).
4. Keine Drittmittel möglich.
Rn 6
Gab es keine Möglichkeit, Drittmittel in Anspruch zu nehmen, ist eine Mieterhöhung nur möglich, wenn die Voraussetzungen des § 559 I vorliegen (s.a. Börstinghaus AnwZert MietR 21/23 Anm 1).
5. Wärmepumpen (§ 71o GEG).
Rn 7
Beim Einbau einer Wärmepumpe nach § 71c I 1 GEG kann der Erhöhungsbetrag nur dann in voller Höhe verlangt werden, wenn der Vermieter nachweist, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt. Weitere Bestimmungen zum Nachweis trifft § 71o I 2, 3 GEG. Wird der Nachweis nicht erbracht, kann der Vermieter für eine Mieterhöhung nach § 559 I oder § 559e I gem § 71o II GEG nur 50 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen.
II. Erhaltungskosten: Pauschalierung (§ 559e II).
Rn 8
§ 559 II 1 (§ 559 Rn 11) ist gem § 559e II mit der Maßgabe anwendbar, dass von den für die Wohnung aufgewendeten Kosten pauschal 15 % abgezogen werden; dies gilt unabhängig davon, ob die fiktiven Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nach § 559 II höher oder niedriger anzusetzen wären (BTDrs 20/7619, 98). Damit soll der Grundsatz des § 559 II vereinfacht werden (BTDrs 20/7619, 98). Wenn der Vermieter das vereinfachte Verfahren nach § 559c wählt, gilt der dort vorgesehene Abzug von 30 % (§ 559c Rn 9).
III. Kappungsgrenze (§ 559e III).
Rn 9
§ 559 IIIa 1 (§ 559 Rn 15) ist nach § 559e III 1 mit der Maßgabe anwendbar, dass sich im Hinblick auf eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr 1a die monatliche Miete um nicht mehr als 0,50 EUR je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren erhöhen darf (die Wohnfläche ist nach der WoFlV zu bestimmen), was nicht auskömmlich sein dürfte. Ist der Vermieter daneben zu Mieterhöhungen nach § 559 I berechtigt, so dürfen auch die in § 559 IIIa 1 und 2 genannten Grenzen nicht überschritten werden (§ 559e III 2). Dies kann zB bei Dämmmaßnahmen oder auch sonstige Maßnahmen im Umfeld der Heizungsanlagen in Betracht kommen, die vom weitergehenden Begriff der heizungstechnischen Anlage mitumfasst sind (BTDrs 20/7619, 98).
IV. Rechtsgrundverweisungen (§ 559e IV).
1. Überblick.
Rn 10
§ 559e IV ordnet an, dass im Anwendungsb...