Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 566 BGB ... / B. Anwendungsbereich des § 566.

Rn 2

§ 566 gilt (vgl § 578) sowohl für Wohnraummietverhältnisse als auch für Mietverhältnisse über Grundstücke ua Räume. § 566 erstreckt sich sowohl auf bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse als auch auf genossenschaftliche Dauernutzungsverträge (vgl Streyl NZM 10, 343). Analog gilt die Regelung des § 566 für Erbbaurechte, Nießbrauch, Wohnungsrecht und Wohnungseigentum; zT auch für Unterhaltsvereinbarungen (vgl Celle NJW 11, 2062 [OLG Celle 02.05.2011 - 10 WF 133/11]), nicht aber für Wohnungszuweisungen nach § 1361b (München FamR kompakt 16, 151); § 566 gilt auch für den Erwerb kraft Gesetzes (BGH ZMR 10, 674, ZMR 09, 747; ZMR 08, 881); nicht aber für Leihverträge (Stgt MDR 09, 1310). Erfasst werden nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen (BGH, ZMR 17, 34), nicht etwa die vertragliche Pflicht des Vermieters zur Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung (Jena NZM 19, 824). Zum Eintritt in Energieversorgungsverträge kommt es nicht (AG Heilbronn ZfIR 16, 476). Zur Geltung des § 566 bei Auseinandersetzungsvereinbarungen vgl Terner RNotZ 19, 382.

Rn 3

Dagegen findet die Vorschrift keine Anwendung auf gewerbliche Mietverhältnisse, die auf Gestattung eines Gewerbes in den Räumen eines anderen gerichtet sind. Dies hat der BGH (ZMR 02, 905 = NJW 02, 3322f) für einen Breitbandkabelvertrag entschieden, bei dem der Grundstückseigentümer einem Unternehmen das ausschl Recht gewährte, auf dem Grundstück eine Breitbandkabelanlage zu errichten, zu unterhalten und mit den Wohnungsmietern Einzelanschlussverträge abzuschließen. § 566 gilt auch nicht für Untermietverträge bei einem Wechsel des Hauptmieters/Untervermieters (BGH NJW 89, 2053 [BGH 22.05.1989 - VIII ZR 192/88]), bei nur identitätswahrender Umfirmierung (BVerfG NJW 13, 3774 [BVerfG 12.09.2013 - 1 BvR 744/13]) und für den Mietvorvertrag. Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück zu benutzen, das nicht Gegenstand des Mietvertrags ist, tritt bei einer späteren Veräußerung dieses Grundstücks der Erwerber nicht gem § 566 I in den Mietvertrag ein (BGH ZMR 20, 21). Die in § 45a Abs 4 TKG aF angeordnete entsprechende Anwendung von § 566 gilt auch für vor dem 24.2.2007 abgegebene Eigentümererklärungen oder vergleichbare Nutzungsverträge. Die Eigentumsübertragung muss aber nach dem 24.2.2007 erfolgt sein (BGH MDR 15, 883). Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide Vermieter, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert (BGH ZMR 19, 324).