Gesetzestext
1Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. 2Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.
A. Haftung des Erwerbers auf Kautionsrückzahlung.
Rn 1
Neu und für den Erwerber riskant (zur Verjährung seiner Ansprüche vgl LG Wuppertal ZMR 16, 116) ist dessen Haftung gem § 566a (ggf iVm § 578) für die Rückgewähr der Mietkaution, die der Mieter an seinen Veräußerer/Rechtsvorgänger gezahlt hat (Streyl NZM 10, 343; LG Berlin GE 10, 1272, BGH ZMR 11, 785: auch wenn es vor der MietRRef 2001 weitere Veräußerungsfälle gegeben hat; BGH ZMR 12, 535; AG Erfurt WuM 12, 209). Während der Erwerber gem § 566 kraft Gesetzes in die Vermieterstellung einrückt, bedarf es bei der Mietsicherheit zT eines gesonderten Übertragungsaktes bzw Zustimmung (LG Berlin GE 10, 1272). Die Haftung des Erwerbers auf Rückzahlung der Kaution besteht unabhängig davon, ob der Erwerber seinen Anspruch gegen den Verkäufer realisiert hat. Kein Fall des § 566a ist gegeben, wenn Mietvertrag vor Eigentumswechsel voll abgewickelt ist (BGH ZMR 07, 529 = NJW 07, 1818) oder die Kaution zurück gezahlt und die Kautionsabrede aufgehoben wurde (LG Berlin GE 11, 546). Die Verpfändung der Kaution darf nicht nur zugunsten der Hausverwaltung erfolgt sein (LG Berlin MM 10, 74).
Rn 2
Anders ist der Fall zu entscheiden, wenn bereits dem Veräußerer nach berechtigtem Zugriff auf die Kaution (Hambg ZMR 97, 415; ggf nach Veräußerung Frankf ZMR 11, 870) – der Mieter kann auch nicht durch einstweilige Verfügung einen Zugriff des Vermieters auf die Kaution wegen umstrittener Forderungen vereiteln (AG Bonn WE 02, 55) – ein Wiederauffüllungsanspruch zustand. Hier muss der Erwerber nur die restliche Kaution zurückgewähren.
Rn 3
Bei Leistung der Mietsicherheit an den Veräußerer kann der Erwerber je nach Art der Mietsicherheit folgende Ansprüche realisieren: a) bei Mietbürgschaft: nur der Erwerber kann noch Ansprüche aus der Bürgschaft erheben; b) bei Sicherungsübereignung: der Erwerber wird kraft Gesetzes Sicherungseigentümer (str); c) bei Verpfändung von Bankforderungen: der Erwerber wird kraft Gesetzes Pfandgläubiger und gem § 952 Eigentümer am Sparbuch; d) bei Barkaution: der Erwerber hat nur einen Anspruch auf Auszahlung des vom Mieter zur Verfügung gestellten Betrages. Nach Ddorf (ZMR 97, 295; aM Lammel § 566a Rz 10) erfolgt ein Forderungsübergang bei Anlage auf einem Treuhandkonto kraft Gesetzes. Die Geltendmachung eines Anspruchs auf insolvenzsichere Anlage einer Barkaution ist gegenüber dem Erwerber treuwidrig, wenn der Mieter gegenüber dem Veräußerer mit die Kautionssumme übersteigenden Mietezahlungen in Verzug ist (BGH ZMR 14, 540),
Rn 4
Sonderfall: Rückzahlungsverpflichtung bei angeordneter Zwangsverwaltung: Noch schlechter ist die Stellung des Zwangsverwalters (Jacoby ZMR 15, 1; BGH NZM 10, 698, ZMR 04, 568; Milger NJW 11, 1249, Schmidberger ZMR 10, 347). Dieser hat nämlich die Kaution in jedem Fall nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abrechnungsreife zurück zu gewähren, auch wenn der Vermieter die Sicherheitsleistung nicht an ihn abgeführt hat (Hambg ZMR 02, 194, BGH ZMR 05, 603 = NZM 05, 596; BGH ZMR 03, 903). Die Zwangsverwaltung muss aber bei Fälligkeit des Anspruchs noch bestanden haben (LG Bonn NZM 09, 817); vgl auch Wedekind ZfIR 09, 271. Der Zwangsverwalter handelt zwar im eigenen Namen, aber für Rechnung des Schuldners/Vermieters. Hier fehlt es an einer ›Erwerbssituation‹ (Hambg ZMR 90, 109 [OLG Hamburg 05.11.1989 - 4 U 97/89]). Nach Auffassung Emmerichs (Staud § 566a Rz 5) soll der Mieter während der Zwangsverwaltung lediglich die Aushändigung der Mietsicherheit vom Vermieter an den Zwangsverwalter verlangen können.
B. Übergangsregelung bei der Erwerberhaftung.
Rn 5
§ 566a findet auf vermietete Wohnräume, die vor dem 1.9.01 veräußert wurden, keine Anwendung.
C. Forthaftung des Veräußerers.
Rn 6
Gem § 566a 2 besteht eine subsidiäre Haftung des Veräußerers (BGH NJW-RR 13, 457 [BGH 23.01.2013 - VIII ZR 143/12]); diese hat insb im Fall der Insolvenz des Erwerbers Bedeutung. Nach Ddorf (WuM 02, 556) haftet der Veräußerer nicht, wenn der Mieter es gebilligt oder gar verlangt hat, dass der Erwerber die Sicherheit vom Veräußerer übernimmt. Hierbei stützt sich das Gericht auf BGH NJW 99, 1857 = WuM 99, 397. Emmerich hält diese Rspr nicht mit der Neuregelung des § 566a 2 vereinbar (vgl Staud § 566a Rz 16 aE). Zum Innenausgleich zwischen Erwerber und Veräußerer bei Zahlung des Erwerbes an den Mieter vgl LG Bonn NZM 05, 782. Ist die Mietsicherheit nicht vom Veräußerer an den Erwerber weitergegeben worden und hat dieser keine Ansprüche gegen den Mieter, so kann der Mieter direkt gegenüber dem Veräußerer die Mietsicherheit herausverlangen (Hambg ZMR 14, 784).
D. Abdingbarkeit.
Rn 7
Ein Haftungsausschluss des Vermieters für den Fall der Veräußerung kann grds vereinbart werden, da § 566a keine Unabdingbarkeitsklausel enthält (aA Lammel § 566a Rz 4 für Wohnraum gestüt...