Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 567a BGB – Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums.

Gesetzestext

Hat vor der Überlassung des vermieteten Wohnraums an den Mieter der Vermieter den Wohnraum an einen Dritten veräußert oder mit einem Recht belastet, durch dessen Ausübung der vertragsgemäße Gebrauch dem Mieter entzogen oder beschränkt wird, so gilt das Gleiche wie in den Fällen des § 566 Abs. 1 und des § 567, wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten übernommen hat.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

Die Vorschrift gilt für Wohnräume, Geschäftsräume und die Grundstücksmiete (§§ 549, 578) sowie für Pachtverhältnisse (§ 581 II). § 567a ergänzt den Mieterschutz der §§ 566 f, die beide voraussetzen, dass die Mietsache dem Mieter im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bzw Entstehung des dinglichen Rechts bereits überlassen war. Normzweck des § 567a ist es, diese Rechtschutzlücke zu schließen. Die Rechtsfolgen der §§ 566 I, 567 gelten schon, wenn der Erwerber dem Vermieter ggü die Erfüllung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Verpflichtungen übernommen hat.

Rn 2

§ 567a erfasst a) die Veräußerung der Mietsache nach Abschluss des Mietvertrages, aber vor Überlassung an den Mieter, b) die Belastung der Mietsache mit Rechten iSd § 567 1 (Nießbrauch, Erbbaurecht, Dauerwohnrecht/Dauernutzungsrecht gem § 31 ff WEG sowie das dingliche Wohnrecht), c) nach Abschluss des Mietvertrags, aber vor Überlassung an den Mieter, die Belastung der Mietsache mit einer Dienstbarkeit.

B. Voraussetzungen.

Rn 3

§ 567a setzt einen Mietvertrag (Rn 1) voraus; er schiebt den Wirkungszeitpunkt der Rechtsfolgen der §§ 566, 567 zeitlich nach vorne; Rechtsübergang bzw die Bestellung eines dinglichen Rechts können vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter erfolgt sein.

Rn 4

Veräußerung und Belastung mit einem Recht. § 567a hat lediglich eine ergänzende Funktion. Es gilt das zu den §§ 566, 567 Gesagte entspr. Erfüllungsübernahme/Übernahme der Verpflichtungen: Zusätzlich muss der Erwerber dem Vermieter ggü die Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis übernommen haben. Eine derartige Vereinbarung kann im notariellen Erwerbsvertrag bzw Vertrag über die Bestellung eines dinglichen Rechts an einem Grundstück geregelt werden, ist aber auch formlos möglich. Diese Erklärung kann vor, zugleich oder zeitlich nach dem Erwerbsvertrag getroffen werden.

C. Rechtsfolgen.

Rn 5

Rechtsfolge ist, dass der Erwerber oder die sonstigen Berechtigten im Augenblick der Entstehung ihres dinglichen Rechts kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eintreten, wie bei den §§ 566 f. Ohne entspr Verpflichtungserklärung kommt es nicht zum Vertragseintritt (vgl Eckert FS Blank, 131). Der Mieter muss sich dann an seinen bisherigen Vermieter halten, der Schadensersatzansprüchen ausgesetzt ist (§§ 536 III, 536a I). Der Mieter kann nach § 543 II Nr 1 auch kündigen.