Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 650e BG ... / II. Sicherungsobjekt.

Rn 4

Dogmatischer Anknüpfungspunkt für den Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek ist ua der durch die Bauleistungen herbeigeführte Mehrwert des Baugrundstückes (vgl: BGH BauR 84, 413; auch das Erbbaurecht – BGHZ 91, 139, 142). Pfandgegenstand kann deshalb grds nur das Baugrundstück des Bestellers sein, für den der Unternehmer die Bauleistung erbringt – § 650e I 1. Denn nur diesem kommt der Mehrwert zugute. Daraus folgt allerdings nicht, dass der Anspruch auf Sicherung (nur) den grundstücksbezogenen Mehrwert betrifft. Der Unternehmer erhält die Sicherheit für tatsächlich am Bauwerk erbrachte Leistungen vielmehr unabhängig davon, ob und wenn ja, in welchem Umfang hierdurch eine Steigerung des Grundstückswertes eingetreten ist (BGH BauR 00, 1083 = NJW 00, 1861). Das zeigt sich deutlich in den Fällen, in denen die auf einheitlicher Vertragsgrundlage beruhenden Werkleistungen auf mehreren Grundstücken erbracht werden. Dann kann der Unternehmer nach § 650e eine Gesamthypothek (§ 1132 I) nebst Vormerkung wegen seiner gesamten Vergütung auf allen Grundstücken beanspruchen, die dem oder den Bestellern gehören (BGH BauR 00, 1083; vgl auch OLG Köln IBR 03, 300 – Errichtung von 4 Doppelhaushälften für Wohnungseigentümergemeinschaft). Nicht so hingegen, wenn mehrere Grundstücke auf der Grundlage entspr getrennter Verträge bebaut werden (Grüneberg/Retzlaff § 650e Rz 4).

Rn 5

Der Sicherungsanspruch erfasst stets das gesamte Grundstück (nach dem Grundbuchinhalt zum Zeitpunkt des Beginns der Arbeiten), nicht nur den zu bebauenden Teil (Grüneberg/Retzlaff § 650e Rz 4; Hamm BauR 00, 1527). Eine bereits zugunsten des Unternehmers eingetragene Hypothek oder Vormerkung bleibt von der späteren Veräußerung des Grundstückes nach allg Grundsätzen unberührt. Die Aufteilung des Grundstückes durch Bildung von Wohnungseigentum hindert den Unternehmer nicht, zur Sicherung seines Anspruch aus § 650e in jedem Wohnungsgrundbuch eine Vormerkung für die volle Sicherungshypothek eintragen zu lassen (Hamm NJW-RR 99, 383; vgl auch Frankf BauR 95, 737; Ddorf BauR 83, 376), und zwar selbst dann nicht, wenn im Zeitpunkt des Abschlusses des Werkvertrags bereits Wohnungseigentum gebildet war (Hamm NJW-RR 99, 383). Veräußert der Besteller indes solcherart abgetrennte Grundstücksteile/Wohnungseigentumseinheiten, bevor die Hypothek/Vormerkung eingetragen ist, kann die dingliche Sicherheit an den nicht mehr im Eigentum des Bestellers stehenden Teilen nicht mehr begründet werden.

Rn 6

Der sich aus § 650e ergebende Grundsatz, dass Hypothek und Vormerkung nur an einem dem Besteller gehörenden Grundstück begründet werden können, gilt nach der Rspr des BGH nicht einschränkungslos. Das Erfordernis einer streng formalen Personenidentität darf nicht zu untragbaren Ergebnissen für den Unternehmer führen (grundlegend: BGHZ 102, 95 = BauR 88, 88). So soll sich der bei Auftragserteilung vom Besteller personenverschiedene Grundstückseigentümer aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben iRd § 650e dann nicht darauf berufen dürfen, nicht Besteller der Bauleistung zu sein, wenn er diesen wirtschaftlich beherrscht und so die Vorteile aus der Bauleistung des Unternehmers zieht (BGH BauR 88, 88; Ddorf BauR 07, 1590; Hamm BauR 08, 141; Celle BauR 01, 834; anders aber bei späterer Veräußerung: BGH NJW 15, 206). Gleiches kann bei engen persönlichen Beziehungen und einer sich hieraus ergebenden wirtschaftlichen Verflechtung zwischen Besteller und Eigentümer gelten, wenn der Wert der Werkleistungen auch dem Eigentümer unmittelbar zugutekommt (Dresd BauR 08, 722; Hamm BauR 01, 129 – Ehegattenmiteigentümer; enger: Celle NJW-RR 05, 460 – bloße Kenntnis vom Vertrag und spätere Mitbenutzung genügt nicht). Eine rein wirtschaftliche Identität zwischen Besteller und Eigentümer reicht nicht aus (BGHZ 102, 95, 100 f = BauR 88, 88; Celle NJW-RR 03, 236, 237).