Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 656b BGB – Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d.

Gesetzestext

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

A. Überblick.

Rn 1

Die Norm legt den persönlichen Anwendungsbereich der folgenden Vorschriften zum Halbteilungsgrundsatz im Hinblick auf den Maklerlohn fest. Es wird insoweit allein auf den Käufer abgestellt. Ist der Käufer Verbraucher (§ 13), finden die Schutzvorschriften Anwendung. Nicht entscheidend ist, ob der Makler als Unternehmer tätig wird oder welchen Status der Verkäufer hat. Makler, die tätig sind, ohne den Status des Unternehmers zu haben, sind von der Regelung ebenfalls erfasst. Damit werden auch Gelegenheitsmakler erfasst, die keinen kaufmännischen Geschäftsbetrieb unterhalten. Die zunächst vorgesehene Differenzierung zwischen unternehmerisch tätigen Maklern und Gelegenheitsmaklern ist sachlich nicht gerechtfertigt (Fischer NJW 20, 3553). Die Zwangslage des Käufers ist bei Maklerverträgen mit Gelegenheitsmaklern ebenso vorhanden wie bei Vertragsverhältnissen mit Maklern, die einen Geschäftsbetrieb unterhalten. Auf diesem Wege wird gleichzeitig die Gefahr einer Umgehung der zwingenden Regeln durch Einschaltung eines Gelegenheitsmaklers beseitigt.

B. Verbraucher.

Rn 2

Die Verbrauchereigenschaft, die der Definition in § 13 entspricht, trifft nicht nur auf Personen zu, die die Wohnung oder das Einfamilienhaus selbst nutzen oder einem Angehörigen zur Verfügung stellen möchten, sondern auch dann, wenn der Wohnimmobilienerwerb einer sicheren Altersvorsorge dienen soll (BTDrs 19/15827, 19). Nach der Rspr des BGH ist eine Verbrauchereigenschaft auch bei der Verwaltung eines eigenen Vermögens anzunehmen (BGH NJW 18, 1812 [BGH 20.02.2018 - XI ZR 445/17]). Erfordern die Verwaltungsmaßnahmen einen planmäßigen Geschäftsbetrieb – wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisationseinheit –, so liegt eine gewerbliche Betätigung vor. Ausschlaggebende Kriterien für die Abgrenzung der privaten von der berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung sind der Umfang, die Komplexität und die Anzahl der damit verbundenen Vorgänge (BGH DStR 20, 1138 [BGH 03.03.2020 - XI ZR 461/18]). Nach der Rspr des BGH kann auch die GbR als rechtsfähige Personengesellschaft Verbraucher iSd § 13 sein. Dies gilt allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. So muss es sich bei der GbR um einen Zusammenschluss von natürlichen Personen handeln. Ferner darf das Handeln der Gesellschaft keine unternehmerischen Ziele verfolgen (BGHZ 149, 80; NJW 17, 2752).