Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 675 BGB ... / a) Baubetreuung.

Rn 35

Eine Variante, um Aufgaben im Zusammenhang mit der Errichtung eines Bauwerks zu übertragen, ist der Einsatz eines Baubetreuers. Der Baubetreuer nimmt Aufgaben im Bereich der Planung und Durchführung von Bauprojekten wahr und entlastet den Bauherrn. Nach § 34c I Nr 2b GewO bedarf er für seine Tätigkeit regelmäßig einer Gewerbeerlaubnis. Die Ausübung der Tätigkeit hat im Einklang mit den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu erfolgen.

Rn 36

Der Baubetreuer wird im Namen und mit Vollmacht auf Rechnung des Bauherrn tätig (BGH NJW 81, 757). Die Vereinbarung, die technischen und wirtschaftlichen Angelegenheiten für den Bauherrn gegen Entgelt zu erledigen, ist eine Geschäftsbesorgung (§ 675 I). Sie hat Werkvertragscharakter, wenn die technische und wirtschaftliche Gesamtbetreuung geschuldet wird (BGHZ 126, 326; 145, 265). Sie hat dagegen Dienstvertragscharakter, wenn lediglich die organisatorische bzw wirtschaftliche Betreuung übernommen wird (Saarbr BauR 05, 890). Die technische Betreuung vermittelt den werkvertraglichen Erfolgsbezug und ist entscheidendes Abgrenzungskriterium (BGHZ 145, 265). Das Risiko des Bauprojekts trägt der Bauherr (BGHZ 76, 86). Der Baubetreuer schuldet nicht die Errichtung des Bauwerks, sondern nur das Entstehen lassen (BGHZ 126, 326). Das Grundstück, auf dem das Bauvorhaben verwirklicht wird, gehört typischerweise dem Betreuten oder (noch) einem Dritten. Im Hinblick auf die Wirksamkeit der Vereinbarung ist zu beachten, dass ein auf rechtliche Angelegenheiten beschränkter Baubetreuungsvertrag – einschl Vollmacht – nach § 134 wegen Verstoßes gegen das RBerG nichtig sein kann (BGH NJW 04, 841, 844 [BGH 29.10.2003 - IV ZR 122/02]).

Rn 37

Der Baubetreuer verpflichtet regelmäßig den Bauherrn als seinen Geschäftsherrn. Die Reichweite der Vollmacht bestimmt den Umfang der möglichen Verpflichtungen. Eine Preisgarantie des Baubetreuers führt nicht zwingend zum Überschreiten der Vertretungsmacht, wenn der Betreuer nach Erreichen der Summe mit weiteren Handwerkern Verträge im fremden Namen schließt (BGHZ 67, 334). Für die Bestimmung der Pflichten ist die konkrete vertragliche Vereinbarung maßgebend. Die Haftung des Baubetreuers hängt von der jeweils verletzten Pflicht ab. Werden Pflichten bei der technischen Betreuung nicht vertragsgemäß erbracht, findet das Gewährleistungsrecht des Werkvertrags Anwendung (Saarbr NJW-RR 99, 1397). Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Baubetreuer nur die Planung, Durchführung und Überwachung schuldet (BGHZ 126, 326). Der Fehler des Baubetreuers muss sich im Bauwerk realisieren. Fehler bei der wirtschaftlichen Beratung sind nach §§ 280 ff, 323 ff zu beurteilen. Weitere Pflichten ergeben sich aus den Auftragsvorschriften (zB §§ 666, 667).

Rn 38

Vom Baubetreuer ist der Bauträger abzugrenzen. Der Bauträger errichtet ein Bauwerk für den Vertragspartner. Er verpflichtet sich in der Vereinbarung zur Übereignung des fertigen Werks (formbedürftig: § 311b). Das Grundstück steht im Eigentum des Bauträgers; dieser ist selbst Bauherr (BGHZ 145, 265). Die Verträge zwischen Bauträger und Bauhandwerkern werden im eigenen Namen und auf eigene oder fremde Rechnung geschlossen (BGH NJW 81, 757). Der Bauträgervertrag hat insb kauf- und werkvertragliche Elemente. Die Gewährleistung richtet sich im Hinblick auf das Bauwerk nach Werkvertragsrecht (Unterschiede zum Kaufvertrag: kein Wahlrecht bei der Nacherfüllung – § 635, Recht auf Selbstvornahme – § 637, Verjährungsbeginn: Abnahme – § 634a). Wird auf dem Grundstück des Vertragspartners gebaut, liegt regelmäßig ein gewöhnlicher Werkvertrag mit dem Bauunternehmer vor. Übernimmt ein Architekt über die Planung und Bauaufsicht (Werkvertrag: BGHZ 31, 224; 43, 227) hinaus weitere Leistungen, kann der Vertrag Geschäftsbesorgungscharakter erhalten (BGHZ 41, 318; NJW 02, 749).