Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 925 BGB ... / IV. Inhalt.

Rn 10

Die Auflassung ist ein dinglicher Vertrag, in dem Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang einig sein müssen. Auf diesen Vertrag sind die §§ 104 ff, 116 ff, 119 ff, 154 ff und die Grundsätze über die Auslegung (BayObLG DNotZ 95, 57f) und die falsa demonstratio non nocet (BGH RNotZ 08, 374; Bergermann RNotZ 02, 557; vgl Grüneberg/Herrler Rz 14) anwendbar. Wird jedoch nur das falsch bezeichnete Grundstück im Grundbuch umgeschrieben, findet mangels Umschreibung des gemeinten Grundstücks – gar – kein Eigentumserwerb statt (RGZ 133, 281). Die Eigentumsumschreibung des gemeinten Grundstücks wird idR an § 20 GBO scheitern. Soll die richtige Eintragung erfolgen, muss das Grundbuch zunächst berichtigt werden (RGZ 133, 282). Das Erwerbsverhältnis muss zumindest durch Auslegung zu ermitteln sein (BGHZ 82, 346) und kann durch Verweis auf den schuldrechtlichen Vertrag angegeben werden (Ddorf Mitt-BayNot 77, 66). Das Verhältnis der Veräußerer ist idR entbehrlich. Falls jedoch mehrere Veräußerer nicht ihre gesamten Miteigentumsanteile übertragen, muss angegeben werden, welcher Veräußerer wie viel überträgt. Eine Auslegungsregel, dass mehrere Veräußerer jeweils zu gleichen Teilen veräußern, besteht nicht (aA Bay-ObLG DNotZ 78, 238 [BayObLG 24.06.1977 - BReg. 2 Z 64/76]; Grüneberg/Herrler Rz 12). Leben die erwerbenden Eheleute in Gütergemeinschaft, kann dieses Erwerbsverhältnis auch dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn die Auflassung nur an einen Ehegatten zu Alleineigentum (BayObLGZ 75, 709) oder beide Ehegatten zu Miteigentum erfolgt (BGHZ 82, 346), sofern das Grundstück nach § 1416 Gesamtgut wird (Soergel/Stürner Rz 14 f, 36; DNotI-Report 07, 92). Nach § 140 kann eine Auflassung an Eheleute in Gütergemeinschaft in eine Auflassung in Bruchteilseigentum umgedeutet werden, wenn keine Gütergemeinschaft bestand (BayObLGZ 83, 123 ff; Erman/Lorenz Rz 39; DNotI-Report 07, 93). Aufgrund der Rspr des BGH und seit dem 1.1.24 durch das MoPeG (BGBl 2021, 3426) ist eine eGbR (teil-)rechtsfähig und grundbuchfähig (BGH RNotZ 09, 227 m Anm Heil). Die Auflassung muss daher an die ›GbR‹ und nicht mehr an die ›Gesellschafter in GbR‹ erfolgen. Nach Inkrafttreten des MoPeG am 1.1.2024 wird nur noch die eGbR, nicht aber deren Gesellschafter im Grundbuch eingetragen (Wilsch MittBayNot 23, 462). Problematisch war der Grundstückserwerb durch eine bestehende GbR vor Inkrafttreten des MoPeG am 1.1.2024. Nach einer Ansicht ließ sich nicht in der Form des § 29 GBO nachweisen, dass die GbR besteht und wie sie vertreten wird (München DNotZ 10, 300; ZNotP 10, 440). Nach anderer zutreffender Ansicht wurde dieser Nachweis durch den notariellen Kaufvertrag geführt (Schleswig DNotZ 10, 303 [OLG Saarbrücken 26.02.2010 - 5 W 371/09-134] m Anm Ruhwinkel; vgl Heinze RNotZ 10, 299 ff; Lautner MittBayNot 10, 286). Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Eigentum erwerben, wobei der WEG-Verwalter durch Beschl der Wohnungseigentümergemeinschaft iRd Beschlusskompetenz zum Vertragsabschluss ermächtigt sein muss (Hamm DNotZ 10, 133 [OLG Hamm 20.10.2009 - 15 Wx 81/09]).