Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB Vorbemerkung vor § 555a BGB

A. Überblick.

Rn 1

Das durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13 eingefügte Kapitel regelt das Recht der Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Bezug auf die Mietsache. Es umfasst sechs Vorschriften: § 555a regelt die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen. § 555b enthält die Legaldefinition von Modernisierungsmaßnahmen. § 555c enthält die Bestimmungen zur Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen. § 555d regelt die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und bestimmt eine Ausschlussfrist zur Geltendmachung von Härtegründen. § 555e gewährt dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Mit § 555f sollen Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ›gestärkt‹ werden. Das Kapitel gilt gem § 578 II 1 im Wesentlichen auch für die Gewerberaummiete.

Rn 2

Neben §§ 555a I, 555d I können Duldungspflichten zB nach § 555f vereinbart werden (BGH WuM 10, 565 [BGH 22.06.2010 - VIII ZR 192/09] Rz 8) oder sich ua aus § 4 II HeizkostenV (BGH NJW 11, 3514 [BGH 28.09.2011 - VIII ZR 326/10] Rz 11; 10, 2571 Rz 6), § 7 II HeizanlagenVO, aus Landesbauordnungen sowie aus § 175 BauGB ergeben.

Rn 3

Ist der Vermieter zu einer Erhaltungs- und/oder Modernisierungsmaßnahme nicht berechtigt, kann der Mieter nach hM, ua gestützt auf sein Besitzrecht (§ 535 Rn 117), nach §§ 935, 940 ZPO Unterlassung verlangen (München ZWE 21, 163 Rz 32; LG Berlin MM 20, 28; GE 13, 487; NZM 12, 213). Die Duldungspflichten nach §§ 555a, 555d seien nicht als Gestattung iSd § 858 anzusehen (ua LG Berlin GE 16, 860). Dem ist aber nicht zu folgen. §§ 555a I, 555d I sind kein Geschäft zwischen den Mietvertragsparteien. Das Gesetz gestattet ein Tun und gebietet dazu die Duldung. Dieser Gesetzesbefehl ist ausreichend. Auch bei unzumutbaren Störungen gilt in Bezug auf §§ 861, 862 nichts anderes (aA AG Hamburg St.-Georg ZMR 21, 592).

B. Anwendungsbereich.

Rn 3a

§§ 555a–555f sind grds auf sämtliche Mietverträge über Wohnraum anwendbar – auch für die in § 549 II und III genannten – sowie für preisgebundene Wohnungen (BayObLG ZMR 97, 73 zu § 541b II aF iVm § 10 WoBindG). Zu Mietverträgen über Grundstücke und Räumen s iE § 578 II 1. Zum Begriff ›Mietsache‹ s § 555a Rn 2.

C. Übergangsrecht und Änderungen.

Rn 4

Nach Art 229 § 29 I EGBGB sind auf ein bis zum 1.5.13 entstandenes Mietverhältnis §§ 536, 554, 559 bis 559b, 578 aF weiter anzuwenden, wenn 1. bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 554 III 1 aF dem Mieter vor dem 1.5.13 zugegangen ist oder 2. bei Modernisierungsmaßnahmen, auf die § 554 III 3 aF anzuwenden ist, der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme vor dem 1.5.13 begonnen hat. § 556c III ist am 12.3.13, § 556c I, II, IV am 1.7.13 in Kraft getreten (Art 9 II MietRÄndG v 11.3.13, BGBl I 434). Für Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a) gilt das neue Recht rückwirkend.

Rn 5

Durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) sind § 555c und § 559 mWv 1.1.19 geändert worden. Gem Art 229 § 49 I 1 EGBGB sind diese auf ein bis einschließlich 31.12.18 entstandenes Mietverhältnis in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn dem Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c I 1 bis einschließlich 31.12.18 zugegangen ist. Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c I 1 angekündigt, gilt Art 229 § 47 I 1 EGBGB mit der Maßgabe, dass es anstelle des Zuganges der Mitteilung nach § 555c I 1 auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung nach § 559b I 1 ankommt (Art 229 § 49 I 2 EGBGB).

Rn 6

Durch das ›Heizungsgesetz‹ v 16.10.23 (BGBl I 23 Nr 280) ist mWv 1.1.24 § 559e in das BGB eingefügt und sind §§ 555, 557b, 559, 559c geändert worden. Die Änderungen dienen im Kern der Umsetzung/Begleitung von § 71 I GEG. Zu beachten ist auch § 71o GEG sowie für das WEG § 71n GEG. § 559 II soll BGH-Rspr (BGH ZMR 20, 925; § 559 Rn 11) umsetzen (BTDrs 20/7619, 97).