Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 14 WEG ... / II. Voraussetzungen.

1. Überblick.

Rn 52

Der WEigtümer muss nach § 14 I Nr 2, II Nr 2 eine ›Einwirkung‹ zu dulden haben, die über das zumutbare Maß hinausgeht.

2. ›Einwirkung‹.

Rn 53

Der Begriff ›Einwirkung‹ ist mit dem in § 14 I Nr 2, II Nr 2 identisch. Gemeint ist va das Betreten des SonderE oder Schäden am SonderE. Eine ›Einwirkung‹ kann aber auch in der Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und Ähnlichem auf das SonderE, aber auch auf das gemE zu sehen sein, zB auf ein SNR (LR-W Rz 1369). ›Einwirkung‹ kann ferner die Durchführung einer Baumaßnahme sein (s.a. Schlesw NZM 07, 46), zB wenn durch ein Baugerüst eine Mietminderung zu beklagen ist. Dies gilt im Einzelfall auch bei Nichtdurchführung einer Baumaßnahme, also bei zeitlich verzögerten oder vollständig unterbliebenen Maßnahmen im Bereich des gemE (aA zum alten Recht Frankf ZWE 09, 123, 127; LG Hamburg ZMR 12, 189).

3. ›Unzumutbarkeit‹.

Rn 54

Die ›Einwirkung‹ muss unzumutbar sein. Dies ist dann der Fall, wenn ein WEigtümer ein Sonderopfer erbringt (s.a. BRDrs 168/20, 57: Sonderopfergrenze). Wann diese Grenze überschritten wird, bestimmt sich nach dem Empfinden eines verständigen durchschnittlichen WEigtümers in der WE-Anlage, somit nach demselben Maßstab, der für die Beurteilung der Wesentlichkeit einer Beeinträchtigung iSv § 906 I 1 BGB gilt (BGH NJW 09, 765 [BGH 17.07.2008 - I ZR 109/05] Rz 33). Auf das persönliche Empfinden des WEigtümers kommt es nicht an. Ein Sonderopfer liegt entspr § 906 I 2 BGB damit noch nicht vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt entspr § 906 I 3, II 1 BGB für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 BImSchG erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben, oder wenn eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Es kann aber vorliegen, wenn nur ein WEigtümer (oder eine kleine Gruppe) durch eine erlaubte Benutzung einen unvermeidbaren Nachteil erfährt, zB durch Geräusche und Gerüche aus einem Restaurant in einem SonderE.

Rn 55

Wird eine Sache zerstört oder beschädigt, die im Eigentum des WEigtümers steht oder für deren Erhaltung der WEigtümer nach § 16 II 2 oder nach einer Vereinbarung einstehen muss, liegt immer ein Sonderopfer und damit eine unzumutbare ›Einwirkung‹ vor.

4. Pflicht zur Duldung.

Rn 56

Der WEigtümer muss die unzumutbare Einwirkung nach § 14 I Nr 2, II Nr 2 zu dulden haben. Ansprüche aus §§ 18 II Nr 2, 14 II Nr 1, 1004 I BGB müssen ausgeschlossen sein. Im Einzelfall kommt aber auch in Betracht, einen Ausgleichsanspruch bei nicht duldungspflichtigen Einwirkungen zu gewähren.