Gesetzestext
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet:
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die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und |
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das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. |
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
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deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und |
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Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden. |
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
A. Einhaltungspflichten ggü GdW (§ 14 I Nr 1).
I. Überblick.
1. Benutzungsregelungen.
a) Überblick.
Rn 1
Jeder WEigtümer ist den Beschl, Vereinbarungen und dem Gesetz in Bezug auf die Benutzung des gemE und des SonderE unterworfen und muss sein Verhalten danach einrichten. Bei einem Verstoß gegen diese Pflicht kann Unterlassung der konkreten Beeinträchtigung verlangt werden (Rn 2; s.a. BGH ZMR 19, 425 Rz 27; NJW 14, 1090 Rz 6). Ob das SonderE oder das gemE gestört ist, ist grds unerheblich. Eine unzulässige Benutzung kann nicht ›aufgerechnet‹ werden (KG ZMR 07, 301). Die willkürliche Ungleichbehandlung (Vor §§ 23–25 Rn 7) einer identischen Benutzung ist unzulässig (vgl BGH ZMR 99, 44; BayObLG ZMR 01, 818). Jeder WEigtümer kann iRd § 256 I ZPO die gerichtliche Feststellung einklagen, dass seine Benutzung ordnungsmäßig ist (BayObLG NZM 01, 138, 139 [BayObLG 31.08.2000 - 2 Z BR 39/00]). Wird durch eine Benutzung/Gebrauch Eigentum gleichsam entzogen, kann Herausgabe verlangt werden (§ 1 Rn 13). Wird das gemE oder ein SonderE zweckwidrig oder unzulässig gebraucht, zB durch eine nicht zulässige Baumaßnahme oder das Aufstellen von Dingen, kann (ggf neben der Unterlassung) ferner Beseitigung der Beeinträchtigung verlangt werden.
b) Verstöße.
aa) Überblick.
Rn 2
Verstößt ein WEigtümer gegen seine Pflicht, sich an Beschl, Vereinbarungen und das Gesetz zu halten, an die § 14 I Nr 1 erinnert, sie aber nicht bestimmt, bestehen gegen ihn schuldrechtliche und/oder sachenrechtliche Unterlassungs- und/oder Beseitigungsansprüche (BGH NJW-RR 21, 1239 [BGH 16.07.2021 - V ZR 284/19] Rz 20).
Rn 2a
§ 14 I Nr 1 ist spezielle schuldrechtliche Anspruchsgrundlage (s.a. BGH NZM 17, 37 Rz 24) für das Verlangen nach einer ordnungsmäßigen Benutzung (Abwehranspruch). Er steht neben dem sachenrechtlichen § 1004 I BGB (s.a. BGH NZM 18, 794 Rz 9; ZMR 18, 529 Rz 6). Werden Benutzungsregelungen nicht eingehalten, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch gem § 1004 I BGB ist (BGH ZMR 18, 244 Rz 10; NJW 16, 53 Rz 18). Lässt sich die pflichtwidrige Benutzung nur durch aktives Eingreifen verhindern, so schuldet der zur Unterlassung Verpflichtete das erforderliche positive Tun (BGH NZM 17, 37 [BGH 18.11.2016 - V ZR 221/15] Rz 17; NJW-RR 16, 24 [BGH 12.06.2015 - V ZR 168/14] Rz 27). Tatbestandsvoraussetzung ist, dass die im SonderE stehenden Gebäudeteile oder das gemE entgegen dem nach §§ 10 I 2, 14, 19 I Erlaubten (wieder) benutzt werden. Die hM fordert daneben eine – ggf zu vermutende (BayObLG NJW-RR 87, 463, 464 [BayObLG 11.12.1986 - BReg. 2 Z 119/86]) – Wiederholungsgefahr (Frankf NZM 12, 425 [LG München I 06.10.2011 - 36 S 17150/10]; Ddorf FGPrax 07, 12, 13). Dem ist nicht zu folgen. § 14 I Nr 1 ist ein eigenständiger schuldrechtlicher Anspruch, sodass nicht auf § 1004 I 2 BGB abgestellt werden kann. Einer konkreten Beeinträchtigung, bzw ihrer Wiederholung bedarf es nicht (s.a. BGH NJW-RR 10, 807 [BGH 04.03.2010 - V ZB 130/09] Rz 24).
bb) Störungen des gemE.
Rn 3
Verstößt ein WEigtümer oder ein Drittnutzer (s.a. § 13 Rn 8) gegen eine Benutzungsregelung und stört er die Benutzung des gemE, kann nur die GdW von ihm nach § 9a II iVm § 1004 I BGB (§ 9a Rn 20) und/oder nach § 14 I Nr 1 Unterlassung der Störung verlangen. Jeder WEigtümer hat aus § 18 II Nr 2 gegen die GdW einen Anspruch auf ein Einschreiten (§ 18 Rn 14). Muss ein WEigtümer für einen Dritten einstehen und übt dieser einen unzulässigen Gebrauch, kann sich der Unterlassungsanspruch auch unmittelbar gegen den WEigtümer als mittelbaren Handlungsstörer richten (§ 13 Rn 11, § 1 Rn 13).
cc) Störungen des SonderE.
Rn 4
Verstößt ein WEigtümer oder ein Drittnutzer (s.a. § 13 Rn 8) gegen eine Benutzungsregelung und stört er die Benutzung des SonderE, kann grds nur der WEigtümer, dessen SonderE gestört wird, von ihm nach § 1004 I BGB und/oder nach § 14 II Nr 2 Unterlassung der Störung verlangen. § 18 ist nicht anwendbar.
dd) Störungen des gemE und des SonderE.
Rn 5
Verstößt ein WEigtümer oder ein Drittnutzer (s.a. § 13 Rn 8) gegen eine Benutzungsregelung und stört er zugleich die Benutzung des gemE und des SonderE, gilt in Bezug auf das gemE Rn 3, in Bezug auf das SonderE Rn 4 (BGH WuM 21, 766 Rz 8; ZMR 21, 826 Rz 13). Geruchs- und/oder Lärmbeläs...