Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, WEG § 16 WEG ... / II. Bestimmung eines Umlageschlüssels.

1. Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage.

Rn 63

Für die Kosten des Betriebs müssen die WEigtümer – eine Bestimmung durch den Verw ist nicht möglich (LG München I ZMR 16, 232) – für den erfassten Wärmeverbrauch nach Maßgabe von § 7 I 1–3 HeizkV nach billigem Ermessen einen Umlageschlüssel nach §§ 16 II 2, 19 I beschließen (BGH WuM 20, 235 Rz 8; ZMR 10, 970) oder nach § 10 I 2 vereinbaren. Nach § 10 HeizkV kann auch eine Kostenverteilung zu 100 % vereinbart werden; nach § 16 II 2 kann vom nach § 10 HeizkV Bestimmten Abweichendes beschlossen werden (BGH ZMR 10, 970). Für die übrigen Kosten müssen die WEigtümer einen der in § 7 I 5 HeizkV genannten Umlageschlüssel nach billigem Ermessen bestimmen. Der Begriff der ›Wohnfläche‹ iSd § 8 I HeizkV kann unter Rückgriff auf die Bestimmungen der WohnflächenVO ermittelt werden (BGH ZMR 21, 136 Rz 20). Die WEigtümer können aber auch eine andere Berechnungsmethode festlegen (BGH ZMR 21, 136 Rz 21). Eine Verteilung der Grundkosten nach unbeheizter Nutzfläche (§ 7 I 5 Hs 1 HeizkV) bei einem großen Flächenanteil nicht beheizbarer innenliegender Räume (LG Karlsruhe NZM 16, 558) oder wenn nicht jeder WEigtümer einen Balkon hat (LG Schwerin ZMR 14, 484), ist ggf ermessenfehlerhaft.

2. Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage.

Rn 64

Für die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (s § 8 HeizkV) gelten Rn 61 ff entspr.

3. Ermessen.

Rn 65

Innerhalb der durch §§ 7 und 8 HeizkV vorgegebenen Bandbreite haben die WEigtümer Ermessen (BGH NJW 10, 3298 Rz 13 ff). Die WEigtümer dürfen jeden nach der HeizkV zulässigen Maßstab wählen, der ihren Interessen angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BGH NJW 10, 3298 [BGH 16.07.2010 - V ZR 221/09] Rz 17). Die WEigtümer haben auch im Fall des § 7 I 3 HeizkV Ermessen, wenn die Voraussetzungen vorliegen (BGH WuM 20, 235 [BGH 15.11.2019 - V ZR 9/19] Rz 13). Sind indes gewisse Grenzwerte erreicht, nach hier vertretener Ansicht eine Erfassungsrate von unter 20 %, ist zwingend und nach Beschl für die späteren Abrechnungen nach § 7 I 3 HeizkV vorzugehen (LG Köln ZMR 18, 440; LG Nürnberg-Fürth NZM 15, 598, 600).

4. Verstöße.

a) Allgemeines.

Rn 66

Gem § 6 IV 3 HeizkV sind Festlegung und Änderung der Abrechnungsmaßstäbe nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Die rückwirkende Änderung des Schlüssels ist mithin unzulässig (LG Hamburg ZMR 14, 740; Rn 21).

b) Fehlerhafter Umlageschlüssel.

Rn 67

Verstößt ein Umlageschlüssel gegen die HeizkV, ist er nichtig (LG Lübeck ZMR 11, 747; aA BayObLG NZM 01, 754; Karlsr WuM 01, 458, 460; LG München I ZMR 12, 394, 396; LG Itzehoe ZWE 11, 274) und es ist subsidiär, soweit sein Anwendungsbereich eröffnet ist (dazu BGH ZMR 23, 61 Rz 11), § 9a I 1 HeizkV anzuwenden.

c) Fehlender Umlageschlüssel.

Rn 68

Bestimmen WEigtümer nicht entspr §§ 7, 8 HeizkV, wie die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage und des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu verteilen sind, und ist nicht ausnw § 7 I 2 HeizkV einschlägig, ist § 9a HeizkV und nicht § 16 II 1 anwendbar (Hambg ZMR 04, 769, 770); § 16 II 1 wird durch § 3 HeizkV die Tür versperrt.