Quotenabgeltungsklausel und Fristenplan

Leitsatz

1. Eine Quotenabgeltungsklausel mit starren Fristen ist unwirksam.
2. Eine Quotenabgeltungsklausel mit flexiblen Fristen ist nur wirksam, wenn die vom Mieter zu zahlende Abgeltungsquote zweifelsfrei ermittelt werden kann.

Normenkette

§§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB

Kommentar

Nach dem Formularmietvertrag hatte der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. Der Mietvertrag enthielt einen Fristenplan, wonach die Schönheitsreparaturen (je nach der Nutzungsart der Räume) in Abständen von drei, fünf und sieben Jahren auszuführen waren (§ 16 Nr. 2). In § 16 Nr. 4 war bestimmt, dass längere Fristen maßgeblich sein können, wenn der Zustand der Räume trotz Ablauf der regulären Fristen noch keine Renovierung erfordert. Weiterhin enthielt der Mietvertrag in § 16 Nr. 7 eine sog. "Quotenabgeltungsklausel", wonach der Mieter im Fall der Vertragsbeendigung vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen verpflichtet war, einen anteiligen Betrag zu bezahlen.

Für diesen Kostenersatz sah die Klausel folgenden Berechnungsmodus vor: "Die Höhe des Kostenersatzes ... entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen ... und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen."

Das Mietverhältnis endete nach einer Mietzeit von zwei Jahren und zehn Monaten, also vor Fälligkeit der regulären Fristen. Der Vermieter hat den Mieter aus der "Quotenabgeltungsklausel" auf Zahlung anteiliger Renovierungskosten in Anspruch genommen.

In den Urteilen vom 18.10.2006 (VIII ZR 52/06) und vom 7.3.2007 (VIII ZR 247/05) hat der BGH ausgeführt, dass eine Quotenabgeltungsklausel keine "starren" Renovierungsfristen enthalten darf. Sie muss so abgefasst werden, dass sich die Zahlungsquote nach dem tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung richtet. Eine Abgeltungsklausel mit "starrer" Quote ist insgesamt unwirksam. An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest.

In dem Entscheidungsfall enthielt der Mietvertrag unter § 16 Nr. 2 und 4 eine Renovierungsklausel mit flexiblen Fristen. Auf diese Fristen nimmt die Abgeltungsklausel Bezug. Die Zahlungsquote bestimmt sich nach dem Verhältnis der tatsächlichen Wohndauer zu der erforderlichen Renovierungsfrist.

Praxis-Beispiel

Der reguläre Renovierungsturnus beträgt 5 Jahre. Das Mietverhältnis endet nach 4 Jahren. Der Mieter hat die Wohnung aber nicht stärker abgenutzt, als es nach 2 Jahren zu erwarten wäre. Die unbefangene Anwendung des in § 16 Nr. 7 vereinbarten Berechnungsmodus führt zu folgendem Ergebnis:

tatsächliche Wohndauer	4 Jahre
erforderliche Renovierungsfrist	10 Jahre
Beteiligungsquote	4/10

Die Renovierungsfrist von 10 Jahren folgt aus der Erwägung, dass sich der reguläre Renovierungsturnus verdoppelt, wenn der Mieter die Wohnung nur halb so intensiv nutzt wie ein Durchschnittsmieter.

Nach Ansicht des BGH ist die Klausel gleichwohl unwirksam. Der BGH meint, dass nach der Klausel auch ein anderer Berechnungsmodus möglich sei, nämlich:

tatsächliche Wohndauer	4 Jahre
erforderliche Renovierungsfrist	7 Jahre
Beteiligungsquote	4/7

Zu der Renovierungsfrist von 7 Jahren gelangt der BGH aufgrund folgender Erwägung:

reguläre Renovierungsfrist	5 Jahre
fiktive Abwohnzeit	2 Jahre
Differenz zur regulären Renovierungsfrist	3 Jahre
tatsächliche Wohndauer	4 Jahre

Erforderliche Renovierungsfrist = tatsächliche Wohndauer + Differenz = 4 + 3 = 7

Die Behandlung mehrdeutiger Klauseln ist in der Rechtsprechung umstritten. Nach einer Ansicht ist derjenigen Auslegung der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen und den Interessen beider Parteien gerecht werdenden Ergebnis führt (BGH (12. ZS), ZMR 2006, 266; NZM 2006, 137 betr. eine unklare Optionsklausel). Kann dies nicht festgestellt werden, ist bei der Klauselkontrolle von der kundenfeindlichsten Bedeutung der Klausel auszugehen (Palandt/Heinrichs, § 305c BGB Rdn. 19 m. w. N.). Hält die Klausel danach einer Inhaltskontrolle nicht stand, ist sie unwirksam. Wendet man diese Grundsätze auf den entschiedenen Fall an, ist anzumerken, dass die vom BGH in Erwägung gezogene Alternativauslegung eher fern liegt. Man müsste dann zum Ergebnis kommen, dass sich aus der Klausel ein interessengerechter Berechnungsmodus ergibt.

Nach anderer Ansicht verstoßen mehrdeutige Klauseln gegen das Transparenzgebot. Auf dieser Ansicht beruht die Entscheidung des BGH vom 18.10.2006. Das Transparenzgebot verlangt, dass die in einem Formularvertrag geregelten Rechte und Pflichten eines Vertragspartners möglichst klar, durchschaubar und vollständig dargestellt werden (BGHZ 106, 42, 49 = NJW 1989, 222; BGHZ 112, 115, 117 = NJW 1990, 2383; BGHZ 115, 177, 185 = NJW 1991, 3025; BGH, NJW-RR 1996, 783; BGH, WuM 2004, 288). Die tatbestandlichen Voraussetzungen und die Rechtsfolgen einer anspruchsbegründenden Klausel müssen so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen (BGH, NZM 2004, 93, 95). Die einzelnen Klauseln sind so abzufassen, dass sie für einen rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsbürger verständ...