Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 10.1 Grundsätze

Auch nach rechtskräftigem Abschluss des Räumungsverfahrens darf der Vermieter nicht eigenmächtig das erstrittene Räumungsurteil umsetzen und etwa die Schlösser austauschen. Die Zwangsvollstreckung ist ausschließlich den jeweiligen Vollstreckungsorganen vorbehalten, bei der Räumung dem Gerichtsvollzieher. Räumung bedeutet aber nicht nur, dass der Mieter aus dem Besitz gesetzt wird und dem Vermieter der Besitz wieder eingeräumt wird. Zur Räumung gehört begrifflich bereits, dass auch das Mobiliar des Mieters aus den Mieträumen gebracht werden muss.

Kommt der Schuldner seiner titulierten Räumungs- und Herausgabepflicht nicht freiwillig nach, hat ihn der Gerichtsvollzieher nach § 885 Abs. 1 ZPO aus dem Besitz zu weisen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Die Räumungsvollstreckung setzt einen Titel gegen den Mieter voraus, der auf Herausgabe, Überlassung oder Räumung des Grundstücks oder der vermieteten Räume lautet.

Praxis-Beispiel

Urteils-Tenor

"Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene, im 2. Obergeschoss links gelegene 2-Zimmer-Wohnung nebst zugehörigem und mit Nr. 4 bezeichnetem, im Untergeschoss gelegenem Kellerraum in dem Gebäude Landstraße 4, 41589 Düsseldorf, zu räumen und an den Kläger herauszugeben".

Eine Falschbezeichnung der Räume kann gemäß § 319 ZPO berichtigt werden.^[1]

Die Räumung kann grundsätzlich nur gegen die im Titel genannten Personen durchgeführt werden. Dies gilt auch für solche, die nicht Partei des Mietvertrags geworden sind, die Mietsache trotz Beendigung des Mietverhältnisses aber gleichwohl im Mitgewahrsam haben. Eine Räumungsvollstreckung ihnen gegenüber ist ohne entsprechenden Titel grundsätzlich nicht möglich.^[2] Der Gerichtsvollzieher kann den Räumungsauftrag aber nicht zurückweisen, ohne zuvor den vom Mieter oder dem Dritten behaupteten Mitbesitz im Hinblick auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu überprüfen.^[3]

Grundsätzlich müssen Wohnung und Geschäftsraum auch noch von dem darin befindlichen Mobiliar geräumt werden. Für den Vermieter bedeutet dies in der Praxis, dass er einen immensen Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher zu leisten hat. Je nach Umfang des Mobiliars und je nach Größe der zu räumenden Wohnung sind hier Vorschussleistungen in Höhe von 4.000 bis vereinzelt auch 10.000 Euro keine Seltenheit. Im Bereich der Geschäftsraummiete kann die Vorschussforderung abhängig von der Größe des zu räumenden Objekts noch ein Vielfaches hiervon betragen. Des Weiteren muss das Räumungsgut eingelagert werden, wodurch zusätzliche Kosten anfallen. Gerade private Vermieter sind durch diese Praxis erheblich belastet. Dieses Problem hat nicht nur die Rechtsprechung erkannt und alternative Räumungsvarianten toleriert. Auch der Gesetzgeber hat im Rahmen der kleinen Mietrechtsreform im Jahr 2013 entsprechend reagiert und eine Möglichkeit erleichterter und insbesondere kostengünstiger Räumung Gesetz werden lassen.

[1] AG Heilbronn, Urteil v. 26.1.1998, 6 C 3514/96, ZMR 1998 S. 297.

[2] BGH, Beschluss v. 19.3.2008, I ZB 56/07, NJW 2008 S. 1959; BGH, Beschluss v. 14.8.2008, I ZB 39/08, NJW 2008 S. 3287.

[3] LG Wuppertal, Beschluss v. 26.10.2006, 6 T 610/06, ZMR 2007 S. 457.