Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 5.2.2.4 Hohe Erfolgsaussicht der Klage

Eine Sicherungsanordnung kann nur dann ergehen, wenn die Klage eine hohe Aussicht auf Erfolg hat. Eine hohe Aussicht auf Erfolg besteht, wenn die Klage aufgrund einer Prognose des Gerichts ganz oder zum Teil Erfolg haben wird.^[1]

Zahlungsansprüche sind maßgeblich

Von erheblicher Bedeutung ist, dass es für die Frage, ob eine Sicherungsanordnung ergehen wird, nicht darauf ankommt, ob der Räumungsanspruch erfolgreich durchzusetzen ist, sondern die Forderung des Vermieters, die Gegenstand der Sicherungsanordnung sein soll.

Dem Zahlungsanspruch dürfen jedenfalls keine mit hoher Wahrscheinlichkeit berechtigten Einwendungen oder Einreden entgegenstehen. Auf der Grundlage dessen, was die streitenden Parteien im Prozess vortragen, prognostiziert das Gericht den Ausgang des Verfahrens.

Praxis-Beispiel

Minderung wegen Geruchsbelästigung

Der Vermieter hat das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Mieter war innerhalb der Kündigungsfrist, die am 30. September 2017 endete, nicht ausgezogen. Am 10. Oktober 2017 erhebt der Vermieter Räumungsklage verbunden mit dem Antrag auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für den Monat Oktober 2017. Anfang November 2017 erweitert er die Klage um die Nutzungsentschädigung für den Monat November 2017 und begehrt insoweit den Erlass einer Sicherungsanordnung.

In seiner Klageerwiderung behauptet der Mieter seit Mitte September 2017 üble Gerüche im Treppenhaus wahrzunehmen, die bis in die Diele seiner Wohnung dringen würden. Ursache sei offensichtlich die vermüllte Wohnung darunter. Daneben seien mittlerweile einige Fenster undicht, weshalb es kalt in die Wohnung ziehe. Vor kurzem habe sich überdies im Schlafzimmer und im Kinderzimmer Schimmel gebildet. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bestehe daher nicht, schon gar keine Veranlassung bestehe für den Erlass einer Sicherungsanordnung.

Das Gericht wird in diesem Fall zunächst keine Sicherungsanordnung erlassen. Die Klage hat jedenfalls hinsichtlich der geltend gemachten künftigen Nutzungsentschädigung keine ausreichend hohe Erfolgsaussicht – jedenfalls nicht nach der vom Gericht zu treffenden vorläufigen Prognose. Das Gericht wird vielmehr wegen der Mängelbehauptungen des Mieters Beweis erheben müssen. Allein die Behauptung von Mängeln im Mietobjekt hilft dem Mieter lediglich dann weiter, wenn der Vermieter diese nicht bestreitet. In aller Regel bestreitet der Vermieter aber, dass Mängel vorliegen. Das Gericht muss also Beweis darüber erheben, ob das Mietobjekt tatsächlich mängelbehaftet ist. So dies der Fall ist, hat der Vermieter nun zu beweisen, dass er die Mängel nicht verursacht hat und auch nicht etwa die Bausubstanz mangelursächlich ist. Wenn dies zu verneinen wäre, müsste dann noch der Mieter seine Behauptung beweisen, auch er habe die Mängel nicht verursacht.

Erweist sich nach der Beweisaufnahme allerdings, dass der Vortrag des Vermieters zutrifft, das Mietobjekt also nicht wie vom Mieter behauptet mängelbelastet ist, wird das Gericht für die dann fällig gewordene Nutzungsentschädigung eine Sicherungsanordnung erlassen. erweist sich die Behauptung des Mieters teilweise als begründet, wird es die rechtmäßige Minderung des Mieters berücksichtigen. Eine Sicherungsanordnung kann nämlich auch für eine Teilforderung erlassen werden.

Tipp: Sicherungsanordnung auch hinsichtlich Teilforderung

Gerade die Möglichkeit der Sicherungsanordnung für eine Teilforderung sollten die Vermieter unbedingt nutzen. Hat der Mieter etwa die Miete bereits im Vorfeld der Klageerhebung in einer bestimmten Größenordnung gemindert, spricht nichts dagegen, dass der Vermieter eine Sicherungsanordnung nur in Höhe der geminderten Miete beantragt und damit zumindest eine Teilsicherung zunächst ohne zeitaufwendige Beweisaufnahme erreichen kann. Nach erfolgter Beweisaufnahme kann immer noch – entsprechend ihrem Ergebnis – eine erhöhte Sicherungsanordnung begehrt werden.

[1] BT-Drucksache 17/10485 S. 28.