Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 5.3 Urkundenverfahren

Entscheidet sich der Vermieter zunächst, lediglich die Räumung gerichtlich durchsetzen zu wollen, kann er Zahlungsansprüche gegen seinen ehemaligen Mieter u. a. im Urkundenverfahren geltend machen. Die Vorteile des Urkundenverfahrens liegen in einer erheblichen Verfahrensbeschleunigung und insbesondere darin, dass der im Urkundenverfahren erstrittene Titel ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckt werden kann. Auch ist dem beklagten Mieter die Möglichkeit genommen, eine zeitintensive Widerklage zu erheben. Der Urkundenprozess ist sowohl in Wohnraum- als auch in Gewerbemietsachen zulässig.^[1]

Räumungsansprüche können im Urkundenverfahren hingegen nicht geltend gemacht werden. Im Urkundenverfahren kommt also konsequenterweise auch ein Antrag auf Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO nicht in Betracht.

Wie die Bezeichnung dieser Klageart bereits nahelegt, müssen alle anspruchsbegründenden Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. Eine solche Urkunde stellt in erster Linie der Mietvertrag dar. Die Beweismittel des Mieters als Beklagtem sind ebenfalls beschränkt auf Urkunden und die Parteivernehmung.

Will sich der Mieter also gegen den Zahlungsanspruch des Vermieters wehren, müssen sich seine Einwendungen ebenfalls aus Urkunden ergeben. Behauptet er etwa eine berechtigte Minderung wegen Mängeln des Mietobjekts, wird es ihm in aller Regel nicht gelingen, diese in Urkundenform zu belegen. Der Mieter muss sich seine Rechte im sog. Nachverfahren vorbehalten.

Wird er vom Gericht zur Zahlung verurteilt, ergeht ein Vorbehaltsurteil, aus dem der Vermieter sofort vollstrecken kann. Das Nachverfahren schließt sich unmittelbar an. Im Nachverfahren fallen allerdings weitere Kosten an. Hier sind nun sämtliche Beweismittel zulässig, weshalb es sich in die Länge ziehen kann. Dies gilt insbesondere, wenn ggf. über behauptete Mängel erst Beweis durch ein Sachverständigengutachten erhoben werden muss.

Musterschreiben: Klage im Urkundenprozess wegen rückständiger Mietzahlung

Amtsgericht/Landgericht ______________

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Klage im Urkundenprozess

des

__________ (Kläger/in)

Prozessbevollmächtigte/r __________

gegen

__________ (Beklagter)

wegen Forderung aus einem Mietverhältnis

Streitwert: _________ EUR

Namens und in Vollmacht des Klägers/der Klägerin erheben wir Klage im Urkundenprozess und stellen folgenden Antrag:

der Beklagte/die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger/die Klägerin ______ EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem _______ zu bezahlen.

Begründung: _______________

(...)

[1] BGH, Urteil v. 12.6.2013, XII ZR 50/12, NZM 2013 S. 614; BGH, Urteil v. 1.6.2005, VIII ZR 216/04, NZM 2005 S. 661.