Räumung von Mieträumen gerichtlich durchsetzen / 6 Mieteranschrift prüfen

Auch wenn Räumungssachen nach der Bestimmung des § 272 Abs. 4 ZPO beschleunigt zu bearbeiten sind, sollte vom Vermieter aus alles getan werden, um bereits im Vorfeld des Verfahrens Verzögerungen zu vermeiden.

Von wesentlicher Bedeutung ist, dass die Klage dem Mieter überhaupt zugestellt werden kann. Wohnt der Mieter noch im Objekt, sollte sich der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter unbedingt vor Ort ein Bild davon machen, ob überhaupt ein Name am Briefkasten steht. Der Vermieter muss stets damit rechnen, dass der gekündigte Mieter versucht, den Zugang problematischer Schriftstücke zu verhindern. Konnte ihm die Kündigung noch wirksam zugehen, wird er möglicherweise alles versuchen, um zumindest die Zustellung der Räumungsklage zu vereiteln.

Erhebliche Verzögerungen können dann entstehen, wenn der Aufenthalt des Mieters unbekannt ist. Verlässt sich der Vermieter hier blind auf Angaben seines Mieters, riskiert er, dass einige Wochen nach Klageerhebung eine Nachricht vom Gericht zugestellt wird, wonach der Vermieter eine zustellfähige Anschrift des Mieters mitteilen soll, da die Klage unter der angegebenen Anschrift nicht zugestellt werden konnte. Startet der Vermieter erst dann eine Einwohnermeldeamtsanfrage, hat er wertvolle Zeit vertan.

Tipp: Bereits im Zuge der Kündigung Einwohnermeldeamtsanfrage

Grundsätzlich sollte der Vermieter mit Kündigung des Mietverhältnisses zeitgleich eine Melderegisteranfrage beim Einwohnermeldeamt starten. In vielen Großstädten ist dies online möglich. Die Stadt Wuppertal z. B. bietet die entsprechende Auskunft nach Belastung der Kreditkarte noch am selben Tag. Außerdem sollte der Vermieter auch eine Anfrage an das für den Mieter zuständige Postamt richten.

Öffentliche Zustellung

Ist eine öffentliche Zustellung nach den Bestimmungen der §§ 185 ff. ZPO erforderlich, verzögert sich der Räumungsrechtsstreit weiter. Der Weg der öffentlichen Zustellung muss stets dann beschritten werden, wenn die Klage mit dem Vermerk "Unbekannt" an die Geschäftsstelle des Gerichts zurückgereicht wird. "Unbekannt" ist der Aufenthaltsort einer Partei, wenn er allgemein und nicht nur dem Vermieter als Kläger unbekannt ist. Voraussetzung für die öffentliche Zustellung ist letztlich, dass die "Allgemeinheit" den Aufenthalt des Mieters nicht kennt.^[1] Dass die Allgemeinheit den Aufenthaltsort nicht kennt, muss nun aber der klagende Vermieter darlegen und beweisen.^[2] Auch wenn der Vermieter in seiner Beweisführung frei ist, kann es im Einzelfall schwierig und zeitaufwendig werden, das Gericht davon zu überzeugen, dass der Mieter tatsächlich "unbekannt" ist.

Es ist zunächst Sache des Vermieters als klagender Partei, alle geeigneten und ihm zumutbaren Nachforschungen anzustellen, um den Aufenthalt des Empfängers zu ermitteln. Wegen der besonderen Bedeutung der Zustellung für die Gewährung rechtlichen Gehörs sind an die Feststellung, dass der Aufenthalt des Adressaten unbekannt ist, im Erkenntnisverfahren – sprich im Klageverfahren – hohe Anforderungen zu stellen.^[3] Deshalb muss der klagende Vermieter alle der Sache nach geeigneten und ihm zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um den Aufenthalt des Adressaten zu ermitteln.^[4] Hierzu kann die persönliche Nachfrage

• beim (ehemaligen) Arbeitgeber,
• beim letzten Vermieter und
• bei Verwandten^[5]

gehören.

Eine ergebnislose Auskunft beim Einwohnermeldeamt und dem Zustellungspostamt des letzten Wohnsitzes des Zustellungsadressaten^[6] dürfte allenfalls in dem Ausnahmefall ausreichen, dass weitere Erkenntnismöglichkeiten nicht zur Verfügung stehen.

Tipp: Aussagekräftige Bescheinigungen besorgen

Der Vermieter sollte sich um aussagekräftige behördliche Bescheinigungen bemühen oder um Erklärungen unverdächtiger Privatpersonen, deren Unterschriften beglaubigt sind. Im Einzelfall kann auch der Nachweis gelingen, dass der Mieter gar vergeblich von der Polizei aufgrund eines Haftbefehls gesucht wird. Dem Gesuch nach öffentlicher Zustellung muss jedenfalls zu entnehmen sein, dass sich der Vermieter nachhaltig um Aufklärung bemüht hat, der derzeitige Aufenthaltsort des Mieters trotzdem aber "allgemein" unbekannt geblieben ist.

[1] BGH, Urteil v. 4.7.2012, XII ZR 94/10, NJW 2012 S. 3582.

[2] BGH, Urteil v. 6.12.2012, VII ZR 74/12, NJW-RR 2013 S. 307.

[3] BGH, Urteil v. 14.2.2003, IXa ZB 56/03, NJW 2003 S. 1530.

[4] BGH, Urteil v. 6.12.2012, VII ZR 74/12, NJW-RR 2013 S. 307.

[5] OLG Köln, Urteil v. 16.2.2011, 11 U 183/10, juris.

[6] Vgl. OLG Naumburg, Urteil v. 16.1.2001, 12 W 43/00, NJW-RR 2001 S. 1148; LG Berlin, Beschluss v. 14.3.1991, 51 T 171/90, NJW-RR 1991 S. 1152.